"집값 반등 부를 '큰 거 한방' 남았다…이때 집 사야"[부릿지]

부동산 전 분야에 걸친 규제가 5년 전 수준으로 완화됐다. 미분양이 늘고 집값 하락 속도가 빨라지자 정부가 긴급 처방에 나선 것. 주택 경기 하강이 경제 위기로 번질 위험성을 막겠다는 의지가 담겼다. 정부가 기대했던 대로 수요자들의 퇴로가 열리고 얼었던 거래가 회복되면 주택시장이 안정화될까. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 지난해 12월 말 진행한 머니투데이와의 인터뷰에서 올해 집값 하락은 계속될 것이며 미분양 주택이 해소되는 시점이 반등의 전환점이 될 것으로 주장했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
집값 반등 시점은 언제로 보시나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
서울 기준 2025년 즈음으로 봅니다. 빠르면 2024년 하반기가 될 수도 있고요. 집값이 바닥을 찍는, 그러니까 집을 사도 되는 타이밍을 말합니다.

▶조한송 기자
2024년 말에서 2025년을 집값 저점으로 판단하는 이유는 뭔가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금 집값 하락이 가파르게 나타나고 있어서예요. 이 속도라면 반등 시점은 기존에 전망했던 2027년보다 앞당겨질 거로 봐요.

▶조한송 기자
반등은 하락장에서 전환 추세인가요? 아니면 일시적 반등인가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
상승으로의 전환이죠. 미래를 가늠할 수 있는 건 현재 데이터뿐입니다. 제가 보기에 가장 중요한 부분은 인플레이션이 진정되느냐예요. 물가가 잡히지 않으면 각 중앙은행이 기준 금리를 낮추기 쉽지 않아요. 만약 인플레이션 국면이 해소되고 기준 금리가 낮아지면 반등의 시기가 더 빨리 올 수도 있겠죠. 그리고 고금리가 당분간 유지된다고 하더라도 집값 거품이 많이 걷히면 수요자들이 집을 살 수 있는 거거든요. 그래서 여러 가지의 요인들을 복합적으로 살펴봐야 해요. 저는 기본적으로 올해가 IMF 외환위기 이후 국내 주택 시장의 최악의 한 해가 될거로 봐요. 그래서 올해 집값이 굉장히 매력적인 수준으로 내려가는 시기가 올 거로 보고요. 올해 말이든 내년이든 정부가 강력한 부양 정책을 펼치면 다시 시장이 또 살아날 수 있다고 봅니다.

▶조한송 기자
그렇다면 무주택자분들은 2024년 말에서 2025년 즈음 저점에서 기회를 잡는 게 좋겠네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 맞습니다.

▶조한송 기자
올해 기준 금리 인상이 멈춘다면 주택시장에도 영향을 미칠까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
금리 인상을 멈춘다고 해도 영향은 없다고 봐요. 미국이 기준 금리를 인상하면 즉시 우리 실물 경제에 충격이 오나요? 금리 인상이 우리 실생활까지 영향을 미치는 데에는 시차가 있습니다. 또 인상을 멈춘다 하더라도 지금의 높은 금리 수준이 낮아지는 건 아니잖아요. 그렇기 때문에 금리 인상이 멈춰도 주식이나 부동산 등 자산 시장을 다시 좋게 만들기는 어렵다고 봐요. 진짜 수요자들이 집을 사야 할 때는 각 중앙은행이 기준 금리를 낮추는 시점이 아니라 금리가 바닥을 찍을 때 입니다. 금리를 내려도 한 번만 내리는 게 아니잖아요. 그러니까 금리인하 사이클의 중반부를 넘어선 이 시기에는 주택 급매물이나 주식을 매수하는 것은 좋다고 봐요. 근데 금리를 내리는 초입은 집을 살 때가 아니라는 거죠.

▶조한송 기자
금리가 설령 인하된다고 하더라도 주택시장이 곧바로 살아나기 힘들다 이런 얘기고요. 지난해 말 내년 경제정책 방향 발표가 있었는데 핵심은 이 다주택자를 거래 주체로 삼겠다는 겁니다. 이 영향으로 거래가 활성화될 수 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
저는 언 발에 오줌 누기라고 봐요. 이 영향으로 주택시장의 거래가 조금 활발해질 수는 있어요. 하지만 이 정도로는 침몰하고 있는 지금 부동산 시장을 다시 일으키기는 어렵습니다.

▶조한송 기자
어떤 이유인가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단 부동산 시장이 다시 살아나려면 속칭 선수들이 들어올 수 있는 요건을 갖춰야 합니다. 주택담보대출을 풀어줘도 총부채원리금상환비율(DSR)이 묶여있고요. 사실 또 지금 대출 금리가 너무 높기도 하고요. 취득세도 그 정도 깎아주는 걸로는 제가 보기에는 어림없어요. 일단 저부터도 안 들어갈 거고요. 지금처럼 주택 시장 분위기가 좋지 않으면 정부가 하나씩 규제를 완화합니다. 그런데 상승장에서는 규제해도 계속 집값이 올라가잖아요. 하락장도 똑같아요. 이 흐름을 바꾸려면 결정판이 나타나야 해요.

▶조한송 기자
결정판이 되려면 어느 정도 수준까지 완화돼야 한다고 보나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
결과적으로 한시적 양도세 비과세 혜택이 주어져야 해요. 주택 시장이 좋지 않으면 미분양 주택이 쌓입니다. 사태가 악화해서 관련 기업이 파산하면 나라 경제에 미치는 영향이 매우 크겠죠. 그래서 정부 입장에서는 빨리 미분양을 해소해야 합니다. 그래서 과거에 어떤 정책들을 펼쳐냈을까요?

▶조한송 기자
그때도 양도세 비과세 정책을 냈어요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 2012년 부동산 기사 한번 찾아보세요. 당시 미분양 주택을 한 채든 여러 채든 취득하면 양도세를 한시적으로 비과세해준다고 했어요. 이건 투자자 입장에서 굉장히 이점이에요. 과거 데이터를 보면 2012년 8월, 서울 미분양 주택이 한 3800채 쌓였습니다. 근데 이때 양도세 비과세 정책을 꺼내자마자 미분양 주택 수가 쑥 줄어듭니다. 만약에 이때 집을 샀다면, 물론 저점은 아니었지만 결국은 올랐잖아요. 그런데 세제 혜택이 있으니까 집을 계속 보유했으면 얼마나 큰 혜택이에요. 그리고 한 채가 아니잖아요. 여러 채를 사도 비과세 혜택을 준대요. 저라면 저는 이때 집을 매수할 거예요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 김이진, 김아연 PD
편집 김이진 PD
디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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