[데스크 칼럼] 리츠, 미분양 아파트 구원투수로

김진수 건설부동산부 차장

올해 부동산 시장 전망이 그다지 밝지 않다. 추가 금리 인상이 예고된 데다 아파트 매수 심리도 크게 위축돼 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 문제도 걱정이다. 정부가 최근 다주택자 규제 완화까지 꺼내며 시장 연착륙을 시도하고 있는 이유다.

하지만 이 같은 규제 완화가 수도권에는 단비지만 지방은 ‘분양 가뭄’ 해결에 역부족이라는 지적이다. 특히 6만 가구에 육박하는 미분양이 복병이다. 누적된 미분양은 중견 건설회사를 생존의 위기로 내몰 뿐 아니라 단기 공급 공백을 불러와 향후 입주난을 초래하는 등 악순환이 반복될 수 있다. 업계에서는 LH(한국토지주택공사)와 함께 리츠(부동산투자회사)도 활용해 미분양 해소에 나서야 한다는 목소리가 커지고 있다.

매년 주택 50만 가구 공급돼야

업계에서는 전국에서 연평균 50만 가구 이상의 주택이 공급돼야 수급 문제가 발생하지 않는다고 본다. 통계에서도 확인할 수 있다. 2010년 이후 지난해까지 인허가 기준으로 주택 공급 물량은 연평균 54만5000가구(준공 기준 42만 가구)다. 아파트만 보면 인허가는 39만 가구, 준공은 29만 가구 정도다. 이보다 더 적으면 문제가 생긴다. 정부가 지난해 ‘8·16 부동산 대책’에서 향후 5년간 270만 가구(매년 54만 가구) 공급 계획을 밝힌 이유다.

하지만 지난해부터 공급 시장에 균열이 생기기 시작했다. 2021년 말 1만7710가구였던 미분양 아파트가 지난해 11월 5만8027가구로 세 배 이상으로 불어났다. 지난해 10월(4만7217가구)과 비교하면 한 달 새 1만 가구 넘게 늘었다. 아파트값 급락과 금리 인상이 맞물린 결과다.

정부 계획과 달리 당장 올해부터 50만 가구 공급도 어려워 보인다. 한국경제신문이 시공능력평가 300위 건설사를 대상으로 올해 아파트 공급 물량을 조사한 결과 27만여 가구로 파악됐다. 지난해 공급된 아파트 규모(31만8355가구)보다 14.6% 줄어든 수준이다.

리츠 활용해 미분양 아파트 매입해야

리츠는 일반투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매입·운용한 뒤 그 수익을 투자자에게 나눠주는 주식회사다. 상장회사 21개를 포함해 350개(자산규모 87조6000억원) 리츠가 운용 중이다. 국토교통부의 깐깐한 인가 심사와 감독을 받기 때문에 안전성도 높다.

리츠가 미분양 물량을 매입해 임대주택으로 운영하다가 일정 시점 후 매각하는 게 미분양 리츠의 구조다. 업계에서는 최근 금리 수준을 고려해 연 8% 안팎의 수익이 나와야 투자자를 모을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 리츠가 미분양 아파트를 10% 이상 할인된 금액에 매입하더라도 바로 수익성을 맞추기 힘들다. 취득세 인하, 양도세 중과 배제 같은 세제 혜택이 뒷받침돼야 한다. 공모·상장된 리츠의 공익성을 고려해 법인에 부과하는 징벌적 세제를 완화할 필요가 있다. 현재 10년 장기임대만 가능하지만, 리츠에 한해 5년 단기임대 부활도 검토해볼 만하다.

미분양 아파트가 줄어들면 주택 공급 시장이 정상적으로 작동할 수 있다. 건설사는 부도 위기를 넘기는 건 물론 건설노동자의 일자리도 보장된다. 임대주택 공급으로 전·월세난 해소에도 도움이 된다. 일반투자자에게 수익이 돌아가는 방식이어서 특혜 논란에서도 자유롭다. 규제 완화를 주저할 이유가 없다.

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