미분양 구원투수 나선 LH, 싸게 사서 더 싸게 임대…시장 연착륙 유도

국토부, 미분양 대응방안 살펴보니
지난해 준공 후 미분양 7110가구…LH 사들이는데 큰 부담 없어
주택시장 불확실성 지속에 HUG 환매조건부주택매입 고려 안해

[이데일리 김아름 신수정 기자] 정부가 ‘아파트 미분양’ 해결의 구원투수로 한국토지주택공사(LH)를 내세운 것은 ‘건설사의 악성 재고를 혈세로 처리한다’는 비판을 원천 차단할 수 있어서다. 아울러 주택 공급을 책임진 대표적인 공공기관이 민간 미분양 아파트 물량을 매입하면 상대적으로 입지가 좋은 곳에 임대주택이나 공공분양주택을 비교적 손쉽게 공급할 수 있다. 정부로서는 ‘일석이조’의 효과를 볼 수 있는 셈이다.

국토교통부가 미분양 주택을 ‘LH 매입임대주택’으로 매입해 공급하는 카드를 꺼내 든 것은 국민 주거안정 기반을 다진다는 명분도 한몫했다. 국토부는 미분양 주택을 주거취약계층에 공공임대주택으로 공급함으로써 위기관리와 주거복지 강화를 함께 도모할 수 있다. 미분양 주택 매입은 재정여건, 임대수요, 지역별 상황, 업계 자구노력 등을 고려해 그 수준 등을 검토한다. 미분양 주택 매입가 등도 함께 고려한다.

국토부 관계자는 “준공 후 미분양이라고 해서 다 매입할 수 있는 건 아니다”며 “주택기금을 받는 부분이 있어서 매입 평형이 정해져 있고 시장에 미분양 재고가 어떻게 늘어나는지 전체적으로 봐야한다”고 설명했다. ‘준공 후 미분양’은 지난해 11월 기준 7110가구 수준으로 정부에서도 매입하는 데 큰 부담이 없다. LH매입임대는 정부 출자금(자본금) 45%, 주택도시기금(융자금) 50%, 입주자 임대보증금 5%로 마련된다. 이미 기존에 진행하던 사업에서 물량 배분만 추가하면 되기 때문에 손쉽게 도입할 수 있다.

LH가 미분양을 매입하면 ‘지역 경제와 건설업 살리기’라는 명분도 얻을 수 있다. 예컨대 지역의 한 아파트 현장에서 미분양으로 건설사가 공사를 중단하다가 부도가 나면 그 파장은 부동산 시장 전체로 확산할 수 있다. 1차로 협력사 도산에 이어 수분양자도 입주할 수 없다. 건설사나 시행사에 대출해준 금융권도 대출해준 돈을 돌려받지 못하는 등 아파트 공급 생태계가 무너져 부동산 시장과 건설업이 경착륙할 수밖에 없다. 국토부가 대책 마련에 서둘러 나선 것도 이러한 위기감 때문이다.

다만 건설사와 주택업계에서 요청한 ‘주택도시보증공사(HUG) 미분양 환매조건부 주택매입 제도’ 시행에 대해 국토부는 선을 긋고 있다. 자기자본 60배가 한도인 HUG의 보증 여력이 이미 50배가 다 차서 재무 여력이 없는데다 이미 전세사기 등 해결해야 할 문제가 산적한 상황에서 추가로 미분양까지 떠안는 건 무리수라는 판단에서다.

또 정부에서는 악성으로 분류되는 준공 후 미분양 가구 수도 많지 않아 ‘HUG 환매조건부 주택매입’ 제도를 시행했을 당시 때와 비교하면 미분양 상황이 심각하지는 않은 것으로 판단하고 있다. HUG의 환매조건부 주택매입 제도는 지난 2008년 금융위기 이후 건설경기가 악화하면서 미분양 문제가 심각한 수준에 치달았을 때 시행된 바 있다. 또 환매조건부 주택매입 제도는 ‘바이백(되사기)’ 조항이 있어서 HUG가 분양가의 50~60% 수준으로 샀다가 나중에 건설사가 다시 사야 하는 의무가 있다. 이 때문에 주택시장이 불확실한 상황에서 실효성 있는 대책이 될 수 있을지 불투명하다는 고민도 작용한 것으로 보인다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)