[1번지이슈] 집값 10% 넘게 빠지면 '깡통전세' 우르르…임차인 불안

■ 방송 : <1번지 이슈> ■ 진행 : 정영빈, 이윤지 앵커 ■ 출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수, 김성수 변호사

세입자의 보증금을 보호하기 위해 집주인들은 반드시 보험을 가입해야 하는데요.

전세 보증보험에 가입한 임대사업자 주택의 절반 이상이 '깡통주택' 가능성이 높은 것으로 나타났습니다.

전세 보증금 피해와 관련한 정부 대책 살펴보고 전세 사기 피해를 막기 위해 세입자가 챙겨야 할 부분도 따져보겠습니다.

자세히 알아보겠습니다.

<질문 1> 요즘 깡통전세가 늘고 있다는 보도, 자주 접하게 되는데요. 먼저 '깡통전세'가 무엇인지부터 설명해 주시겠습니까?

<질문 2> 금융위기 직후나 최근이나 집값이 가파르게 오르다 보니 전세 수요가 증가했다는 점은 비슷한데요. 2008년에 도입된 전세 대출 규모가 크게 확대되면서 임대차 시장이 깡통전세에 취약한 구조로 재편됐다는 점을 지적하는 목소리가 높습니다?

<질문 3> 향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기에 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 깡통전세로 전락할 위험성이 크다는 경고가 나왔습니다. 특히 대구가 33.5%로 가장 높았고 경북이 32.1%로 뒤를 이었는데, 그 이유는 뭔가요?

<질문 4> 전세대출 이자가 7%를 넘어섰고, 금리 인상 여파로 매매 가격까지 떨어지면서 깡통전세 위험까지 현실화 되자 시장에서는 전세 거래가 실종되면서 최근 임차시장은 월세시장으로 바뀌는 분위기라고 하는데요. 내집 마련 대기 수요가 관망세로 돌아선 것도 배경으로 봐야겠죠?

<질문 5> 2020년 8월부터 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되면서 지난해 11월까지 70만 9,000여 세대가 가입했다고 하는데요. 문제가 생긴다면 주택도시보증공사 HUG에서 보증금을 돌려 받을 수는 있는 것 아닌가요?

<질문 5-1> 최근 벌어진 전세사기 사건을 보면, 보증보험 의무 가입 대상이기 때문에 안심해도 된다면서 일부 임대인들이 제도를 악용하기도 했다면서요?

<질문 6> 보증 보험을 든 임대사업자의 주택 가운데 54%, 절반 이상이 부채 비율이 높은 '깡통주택'인 것으로 나타났습니다. 특히 개인사업자 중에 깡통주택 비율이 가장 높은 곳이 서울 강서구로 나타났습니다. 특별한 이유가 있습니까?

<질문 7> 이번 빌라왕 사건에서 그동안 '안전장치'로 여겨졌던 전세 보증금 반환보증보험 제도의 취약성이 드러나기도 했습니다. 빌라왕 김 씨가 지난해 10월 숨지면서 전세 계약 해지를 통보할 대상이 없어졌죠. 이런 경우 어떻게 반환보증 이행이 가능한가요?

<질문 8> 신축 빌라의 경우 시세 파악이 어려운데요. HUG 보증가입 때 집값을 부풀려 전셋값을 매매 가격보다 높이는 일도 있다면서요? 매매와 전세 실거래 사례가 없는 경우는 어떻게 해야 할까요?

<질문 9> 세금이 밀린 집에 전세로 들어간다면 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있죠. 이런 피해를 막기 위해 세입자가 집주인의 체납 세금 여부를 확인할 수 있도록 제도가 바뀌죠?

<질문 9-1> 그런데 임대차 계약을 한 시점부터 열람이 가능하고, 열람 사실이 임대인에게 통보된다는 부분은 임차인에게 좀 부담스럽지 않을까요? 거기다 계약을 하기 전까진 세금 체납 현황을 알 수 없다면, 전세 사기를 막기엔 여전히 한계가 있는 것 아닌가요?

<질문 10> 정부가 전세 사기 대책 중 하나로 시중은행이 대출 대상 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있는 권한을 부여하기로 했습니다. 전입신고 효력이 발생 전에 임대인이 임차인 몰래 은행에서 주택담보대출을 받는 것을 방지하겠다는 건데, 효과가 있을까요?

<질문 11> '빌라왕' 사례처럼 전세 사기 피해가 속출하는 가운데 일명 '나쁜 임대인 공개법', 주택도시기금법 개정안과 같은 법안도 국회 문턱을 넘지 못하고 있습니다. 지금은 개인자산 및 신용정보 보호법에 따라 현재는 이런 나쁜 임대인의 명단을 임의로 공개할 수 없죠?

<질문 12> 서울 구로구의 한 부동산 중개사가 '깡통 전세'를 소개하면서 임차인에게 위험성을 전혀 설명하지 않았습니다. 이 중개사가 나중에 임차인이 받지 못한 보증금의 40%를 손해 배상해야 한다는 법원의 1심 판결이 나왔다면서요. 어떤 사건인지 소개해주세요.

<질문 12-1> 재판부는 임차인도 계약 당시 건물의 시가나 권리 관계를 확인하지 않았기 때문에 60%의 책임이 있다고 봤습니다. 계약 체결 전에 세입자가 확인해야 할 사항, 다시 한 번 짚어주시죠.

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