“안심하다 당하겠네”…보증금 보험 가입주택 절반 이상이 ‘깡통주택’

보증보험 가입 주택 70만9026가구 중
절반 이상이 부채비율 80% 이상
한 해 전세보증금 반환 사고액 1조1731억원
HUG 회수액 2490억원 불과

3일 오전 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터 악성임대인 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. [사진 = 연합뉴스]

보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 그만큼 높다는 의미다.

일각에서는 주택도시보증공사(HUG)의 잠재적 위험이 크다는 분석도 나온다.

9일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당 )이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 11월 기준 전국에서 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 총 70만9026가구다. 이 가운데 법인 임대사업자 보유 주택이 51만4936가구였다. 나머지 19만4090가구는 개인 임대사업자 주택이었다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화한 지난 2020년 8월 18일 이후 지난해 11월말까지 가입 주택을 집계한 수치다.

특히 임대사업자 주택 중 절반 이상이 부채비율 80%가 넘는 것으로 확인됐다. 대상은 보험에 가입한 80여만 가구 중 약 54%인 38만2991가구다. 부채비율은 주택의 담보권 설정금액과 전세보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다.

시장에서는 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘으면 ‘깡통주택’이라 지칭한다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만 8158호)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다.

서울과 경기에서는 각각 59.1%, 60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었다. 특히, ‘빌라왕’ 사건 등 최근 전세사기 사건이 다수 발생한 서울 강서구(79%)가 개인 사업자 소유 주택 중 부채비율 80% 이상 주택 비중이 가장 높았다. 수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많았다.

지난해 HUG가 보증보험을 통해 임차인에게 지급한 전세보증금은 9421억원으로 집계됐다. 2021년(5040억원) 대비 83.4% 증가한 수준이다. 보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하게 되면, HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다.

한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 1조1731억원 규모지만, HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 이에 일각에서는 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다는 지적이 나온다.

세입자에게 전세금을 돌려주지 않아 HUG가 3번 이상 대신 갚아줬음에도 연락이 끊기거나 최근 1년 동안 보증채무를 한푼도 갚지않은 악성 임대인도 증가하고 있다. 집중관리 다주택 채무자 자료에 따르면 11월 기준 상위 30명의 전세 사고 건수는 3459건, 사고 금액은 7250억원에 달했다.

깡통주택 증가와 악성 세입자 증가에 HUG의 보증배수도 빠르게 치솟고 있다. HUG 등에 따르면 자기자본 대비 한도사용액의 비율을 의미하는 HUG의 보증배수는 지난해 말 52.9배를 기록한 뒤 올해 말 59.7배까지 오를 것으로 전망됐다.

이 같은 추세라면 오는 2024년 보증배수가 66.5배에 달해 법정 한도를 넘어설 가능성이 높다. 주택도시기금법에 따르면 HUG의 보증금은 자기자본의 60배를 초과하지 못한다. HUG의 추정치대로 보증배수가 늘어날 경우 2024년에는 전세금반환보증을 비롯한 보증상품 운영이 중단될 수 있다.