[하우머니] 경매로 나온 12억 아파트가 반값 된 사연은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  김재필 한양대 부동산학과 교수

Q. 교수님, 정부가 대대적인 부동산 규제 완화에 나서고 있습니다. 그중 경공매 시장에서 가장 주목하는 부동산 정책 변화는 어떤 것이 있는지 궁금하거든요?

- 역대급 부동산 규제 완화…경매 시장이 환호한 정책은?
- 집값 9억 이하면 5억까지…부동산 경매 시장에 호재?
- 주택가격 요건 시가 6억원→9억원 이하로 확대
- 대출한도 최대 3억6000만원→5억원까지 확대
- 금리는 4% 중후반에서 5% 초반대 유력
- DSR 대신 LTV 70%, DTI 60% 적용
- 소득이 적은 서민들에게 더욱 많은 기회
- 경매, 청약 가점 낮은 신혼부부들에게도 내집마련 기회

Q. 일단 달라진 규제로 보면, 9억 이하로 살 집이 있어야 이게 호재인 건데 경매시장에는 그런 매물이 있다는 말씀인 거죠? 사례를 들어서 설명 주시면 좋을 것 같습니다.

- 9억 이하로 살 수 있는 경매 물건은?
- 관악구 신림동 현대아파트 감정가격 12억6천만원
- 관악구 신림동 현대아파트 경매입찰가격 6억4천만원
- 신림동 사례, 자산가치보다 부채가 많아서 경매된 경우
- 감정가격의 50%로 서울중앙법원에서 경매진행

Q. 가져오신 매물은 최저가격이 감정가격의 반값 수준인데요. 문제가 있는 건가요? 이렇게 경매가가 저렴하게 책정되는 이유는 뭔가요?

- “왜 이렇게 싸?” 경매가격이 시세대비 낮은 이유는?
- 부동산 경매 경쟁률 1위 물건들의 공통점 '유찰'
- 유찰을 겪을 때마다 최저 입찰가가 20%씩 하락
- 유찰로 최저입찰가 시세 대비 낮게 책정된 물건 주목
- 최저 입찰가 낮거나 개발 호재가 있는 물건 중심

Q. 보여주신 사례도 그렇고 지금 워낙 경기가 안 좋다보니 경매 낙찰률이 굉장히 낮다고 하던데요. 이렇게 유찰된 경매물들에 재입찰을 하는 게 위험하진 않을까요?

- 유찰되어 가격 떨어진 경매물, 접근 전략은?

Q. 그럼 말씀 주신 이 경매물건을 낙찰받고 싶다면, 돈은 어느 정도 마련해두어야 가능한 건가요?

- 부동산 경매 입찰 시, 필요한 금액은 어느 정도?
- 경매 아파트 낙찰 준비 시, 자기자본 비율은?
- 낙찰, 입찰보증금 최저가 10% 준비
- 잔금납부 기한 약 6주로 금융대출 가능

Q. 근데 지금 낙찰이 돼도 문제인 게, 만약에 5억 대출이면 이자만 거의 한 달에 300만원 수준이거든요. 여기에 집값까지 떨어지는 상황인데, 낙찰받으려고 무리하셨다가 오히려 큰 일 날 수도 있을 것 같은데요?

- 부동산 경매 낙찰 시 주의할 점은?
- 이자 부담에 집값 하락까지…낙찰 이후가 더 문제?
- 서울 아파트 경매 투자자도 외면…100% 넘던 낙찰가율 '76%'
- “자본조달이 불가능하다면 반드시 입찰 포기해야”
- 80명 몰린 아파트…인기 경매물건의 추락?
- 80:1 역대급 인기 아파트 경매 입찰 사례
- 지난해 7월, 감정가격 1억 3천만원에서 시작
- 80명이 입찰해서 감정가격 대비 189%인 3억4천만원에 낙찰
- 부동산 하락기를 거쳐 지금 시세 2억6천만원

Q. 지금 말씀 주신 주의사항 외에도 꼼꼼히 살펴야 할 부분들이 분명 있을 것 같은데, 어떤 점들을 확인하고 살펴야 할지도 자세히 알려주시죠? 

- 경매 물건 자료 읽는 법…‘이것’만은 꼭?
- 감정가, 대개 시세보다 낮지만 현장 확인 필요
- 같은 경매건에서 대금을 미납한 사람은 참여 불가

Q. 이번에 부동산 시장 규제 완화로 경매시장도 살아날 걸로 기대해 봐도 괜찮을까요?

- 역대급 부동산 규제 완화, 경매시장 동향은?

Q. 아파트, 소형아파트, 빌라, 상가...요즘 경공매 시장에서 가장 주목하고 있는 매물들은 어느 쪽인가요? 

- 올해 경매시장에서 가장 주목해 볼 매물은?

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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