급매 거둘 줄 알았는데 매물 3200개 급증...서울에 무슨 일이?

21개 자치구 조합원 지위 양도 금지 풀려… 3월부턴 전매제한 완화, 알짜 분양권도 출회

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 정부가 내년부터 2027년까지 5년간 서울에 50만 가구를 포함해 전국에 주택 270만 가구의 주택을 공급할 계획이다. 특히 재건축 안전진단과 부담금 등 규제를 대폭 완화해 재건축과 재개발로 서울에서 24만 채를 공급한다. 이는 1기 신도시인 분당신도시의 2.5배와 맞먹는 물량이다. 사진은 17일 서울 노원구 상계주공아파트에 걸린 재건축 관련 현수막 모습. 2022.8.17/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

#서울 재건축 추진 아파트에 거주하는 A는 규제지역 해제 소식에 매도 후 신축 아파트로 이사갈지 저울질 중이다. 철거·이주를 거쳐 준공까지 수년이 걸려 그 기간 전·월세를 전전하자니 주거 안정성이 떨어진다. 그간 조합 설립 인가가 임박해 매도를 사실상 포기하고 있었지만 지난 5일 자정부터 투기과열지구에서 해제돼 앞으로도 집을 거래할 수 있게 됐다.

용산·강남을 뺀 수도권 전 지역이 투기과열지구에서 제외되면서 주택 수요자의 셈법이 복잡해졌다. 지난 5일 이후 투기과열지구에서 빠진 서울 21개 자치구에서 당장 관리처분 인가를 마친 재개발 입주권은 물론 조합 설립을 마친 재건축 단지도 거래가 허용됐다. 오는 3월엔 전매제한이 완화돼 규제지역으로 남은 강남3구와 용산도 전매제한 기간이 5년에서 3년으로 줄어 알짜 입지의 분양권이 나오게 된다.

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서울 '투과' 해제에 조합원 지위 양도 금지 풀려… 아파트 매물 3200여개 급증

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8일 부동산 프롭테크 아실에 따르면 서울 용산·강남3구를 빼고 수도권 전 지역이 규제지역에서 해제된 '1·3 대책' 이후 서울에서 아파트 매물이 3277개(2.4%) 늘어났다. 규제지역에서 해제된 중구, 관악구, 금천구 등에서 매물이 4%이상 늘어나 서대문구를 제외한 모든 자치구에서 매물이 증가했다. 규제 완화로 급매가 줄어들 것이란 전망과 달리 이사하려는 실수요자의 매도 움직임이 먼저 포착되고 있는 것.

특히 서울 21개 자치구는 투기과열지구 해제와 동시에 조합원 지위 양도금지 규제가 풀려 거래 족쇄에서 벗어나게 됐다. 당장 여의도 목화 등 최근 조합이 설립된 재건축단지도 매매가 가능해졌다. 투기과열지구에서는 도시정비법상 재건축과 소규모 정비법상 가로주택, 소규모 재건축, 소규모 재개발 등이 조합설립 이후 매수 시 현금청산된다. 도시정비법 상 재개발은 관리처분계획 이후 매수시 현금청산 대상이다.

지금까지는 1가구 1주택자로 양도하는 아파트의 소유기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상이어야 조합원 지위 양도가 가능했다. 이 때문에 정작 정비사업이 진행되는 구역은 매물이 잠기는 반면, 거래가 가능한 사업 초기의 추진 단지에 프리미엄이 과하게 붙는 '가격왜곡' 현상이 발생하기도 했다.

투기과열지구 해제로 서울 21개 자치구는 조합원 5년 내 재당첨 제한과 다물권자 입주권 수량 제한에서도 벗어나게 됐다. 투기과열지구에선 분양권과 입주권 모두 당첨 후 5년간 동일세대원의 재당첨을 제한하고 있다. 조합원이 정비구역 내 복수의 주택을 보유해도 입주권을 1개로 제한하고 나머지는 현금청산하는 입주권 수량 제한 규정도 사라졌다.

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3월 분양권 전매제한 완화… '래미안원베일리' 등 규제지역 분양권도 나올 듯

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여기에 오는 3월 분양권 전매 제한이 완화돼 분양권 매물까지 더해지면 재개발·재건축 단지의 희소성은 그만큼 반감된다. 국토부는 주택법 시행령 개정에 즉시 착수해 3월부터 수도권은 공공택지 및 규제지역은 전매제한 3년, 과밀억제권역은 1년, 이외 지역은 6개월로 규제를 완화하기로 했다.

실제 전매 제한이 풀리는 오는 3월부터 7월 입주까지 청량리 롯데캐슬SKY-L65(1425세대), DMC파인시티자이(1223세대), 롯데캐슬리버파크시그니처(878세대) 등 서울 곳곳에서 분양권 물량이 나올 전망이다. 규제지역으로 남은 강남, 용산도 분양권 전매제한 기간이 기존 5년에서 3년으로 줄어 내년 7월 '래미안원베일리' 분양권도 입주 전 나오게 된다.

채상욱 포컴마스 대표는 "강남3구와 용산을 제외한 서울 전 지역의 정비사업이 조합원지위 양도 금지 규제가 풀려 거래가 가능하고 오는 3월부터는 분양권도 시장에 나온다"며 "수년간 거래가 금지됐고 최근 가격이 빠졌지만 매수 시점보다는 여전히 가격이 높아 이익을 실현하거나 갈아타려는 상당수 매물이 나올 것"이라고 했다.

기존 정비구역 매물의 증가와 함께 신규 정비구역도 꾸준히 늘어난다. 국토부는 올해 신규 정비구역 4만8000호를 추가 지정하겠다고 밝혔다. 주택 시장의 부침과 무관하게 추후 공급 감소에 따른 이상 급등 현상이 재현되지 않도록 안정적 공급기조를 유지하겠단 의지다. 향후 5년간 정비구역 지정 목표는 22만호로 제시했다.

김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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