금리 부담 속...정부, 전방위적 부동산 규제 완화

■ 진행 : 장원석 앵커, 엄지민 앵커

■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 부동산 시장의 연착륙을 위해각종 완화책을 쏟아냈습니다. 다만 높은 금리 부담은 여전한데관련해서 KB국민은행, 박원갑 부동산 수석전문위원과올해 부동산 시장 전망해보겠습니다. 어서 오세요. 일단 새해 들어서 처음으로 내놓은 정부의 대책. 규제지역 완화가 일단 핵심으로 보이는데요. 강남 3구하고 용산을 빼고는 모두 자유로워졌는데 이런 정부의 완화 정책 어떻게 평가하고 계십니까?

[박원갑]

사실상 규제시대에서 탈규제시대로 접어들었다, 이렇게 보시면 되고요. 말씀하신 것처럼 이번에 4종 세트가 풀린 거거든요. 그러니까 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 그리고 민간택지 분양가 상한제 지역까지 같이 풀렸는데 사실상 규제는 거의 다 풀렸다고 볼 수 있는데 왜 이렇게 갑자기 연초에 대책을 급히 내놨느냐. 제 생각에는 미분양이 생각보다 너무 갑작스럽게 늘어난다는 거예요. 그래서 지금 11월 기준으로 미분양이 5만 8000가구 정도가 되는데 이게 한 달 사이에 22%가 늘어났습니다. 그러니까 사실상 이번 대책은 미분양 발 시장 경색을 막기 위한 응급 조치다, 이렇게도 볼 수 있습니다.

[앵커]

달라지는 게 여러 개 있잖아요. 세금, 대출 여러 부분에서 달라지는데 핵심적인 내용들은 어떤 게 있습니까?

[박원갑]

사실상 대출이나 세금 전방위로 다 풀리는 거니까요. 그런데 가장 민감한 게 조정대상 지역이라고 하는데요. 이 조정대상 지역에서 보통 집이 기존에 한 채 있는 분이 새로 한 채 더 사게 되면 이게 종전에는 8%였습니다. 취득세가. 그런데 이게 정상세율, 1~3%로 낮아진다는 게 있고요. 그리고 조정대상지역에서 풀리면 2년 거주 안 하고 그냥 보유만 해도 12월까지는 비과세라는 말씀을 들었을 테고요. 지금 그래픽에 나오는 건. 그리고 다주택자에 대한 양도세 중과도 없고요. 그리고 대출도 LTV 기준으로 최대 70%. 아까 취득세는 이때 최대가 8%, 원래 12%에서 이렇게 줄어든 거고요. 그리고 규제지역에서 보통 당첨받고 나면 5년 안에 재당첨이 안 되잖아요. 그것도 폐지된다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

사실상 이전 정부에서 만들었던 규제들을 다 되돌려서 그 이전으로 돌아갔다, 이렇게 볼 수가 있는데 지금 주택이 없는 분들 입장에서는 그것도 골치가 아파요, 사실. 돈을 빌리기가 어렵기 때문이죠, 금리가 높아서. 대출금리가 높다 보니까 역시 부담이 되는데 미국 상황을 보면 역시 금리를 계속 올릴 것 같거든요. 이런 상황에서 정부의 이런 대책은 유효할까요?

[박원갑]

일종의 연착륙 대책이라고 봐야 되지 않겠습니까? 이게 하락폭을 다소 둔화시키는 그런 정책이라고 보면 되고요. 말씀하신 것처럼 지금 고금리 태풍에 집을 살 엄두가 나지 않죠. 심지어 8%까지 되니까요. 주변에 지인들한테 물어봐도 도대체 금리 때문에 집을 못 사겠다. 그리고 지금 서울 같은 데 한때 많게는 거래량의 절반 정도가 갭투자였습니다. 전셋값이 지금 매매 가격보다 더 빠지거든요. 그러니까 전세를 끼고 집을 살 수가 없죠. 그래서 이런 상황에서 결국 더 하락을 막는 일종의 받침대 역할을 하고 있다, 이렇게 보면 되고요.

최근 들어서 보니까 고덕이나 잠실에서 일부 거래가 되고 있는 것은 맞아요. 아주 급매물만 팔리고 있는데 시장을 그렇게 낙관하기는 어려운 것 같아요. 왜냐하면 다음 주에 13일 한국은행에서 기준금리를 또 올린다는 분석도 있거든요. 그럼 분위기가 또 달라질 수 있어요. 그래서 여전히 지금 시장 분위기는 살얼음판이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

주택담보대출 금리 지금 말씀하신 대로 8% 돌파한 상황이고 13일에도 또 금리인상할 계획이라고 하면 이게 금리가 어느 선 정도는 좀 내려야 우리가 집을 빚을 내서 살 수 있을 텐데 어느 선까지 내려야지 매수세가 살아날까요?

[박원갑]

제 개인적으로 느끼는 건 기준금리가 한 2%대로 다시 되돌아와야 될 것 같습니다. 그리고 대출금리는 4~5% 정도, 이 정도 되면 집을 살 수 있다고 보는 건데. 그래서 지금은 아마 저금리에서 고금리로 이행 과정에서 우리가 고통스러운 적응 과정이라고 보면 됩니다. 그래서 아마 어느 정도 우리가 고금리에 적응을 하면 그래도 거래가 될 겁니다. 옛날에는 대출 금리 IMF 전에는 14% 이래도 거래했잖아요. 그런데 다만 금리가 높아지면 그만큼 가격이 할인돼야 되죠. 그래서 아마 당분간은 거래가 크게 늘어나기는 어렵다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 수요자들의 심리가 계속해서 바닥권을 유지하고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

지금 그래픽에서도 보셨겠지만 기준금리가 3.25%. 지금 위원님이 말씀하시는 건 2%는 돼야 그래도 사람들이 숨통을 트일 거다, 말씀하셨는데 그러면 2% 정도로 내려가려면 그 시기는 어느 정도로 보고 계세요?

[박원갑]

제가 솔직히 부동산 전문가니까 제가 KB증권하고 겸직을 하고 있는데, 물론 금리에 대해서 얘기를 많이 합니다마는. 어쨌든 지금 금리인하 시기가 언제일 거냐, 이게 초미의 관심사잖아요. 그런데 대체적인 얘기가 중요한 거죠. 통설이 중요한 건데 올해는 힘들다는 게, 물가 부담 때문에요. 그래서 적어도 내년 가야 되는데 과연 2%가 그렇게 갑작스럽게 다가올 거냐. 그렇게 보기는 힘들다, 이런 얘기를 하고요. 한 보고서를 보니까요. 글로벌 13개국에서 물가가 5%에서 2%로 낮아지는 시기. 2% 정도 물가가 되어야 금리를 많이 낮추겠다는 거 아니에요? 그런데 그게 평균 보니까 10년 더 걸렸습니다. 물론 최근 들어서 단축이 되는 경향은 있습니다. 그래서 어차피 과거에 일어났던 일들이 그대로 반복된다는 보장은 할 수 없지만 대체적으로 어떤 경향성을 감안해 보면 저금리 체제는 그렇게 쉽사리 오지 않을 수 있다, 이렇게 보고 있는 겁니다.

[앵커]

대출 금리 부분 짚어봤고요. 그리고 아까 말씀해 주셨지만 전매제한 기간도 많이 줄잖아요. 그래서 이걸로 최대 수혜를 보는 게 둔촌주공 쪽이다라는 얘기를 하더라고요. 그렇게 보세요?

[박원갑]

맞습니다. 둔촌주공이 전매제한 기간, 그러니까 소유권 이전 기간이라고 보면 되죠. 그게 8년이었거든요. 이번에 1년으로 줄어들게 됩니다. 그래서 아무래도 둔촌주공은 분양가 대출 보증 있잖아요. 12억 넘으면 안 된다고 했잖아요. 그동안에는 보통 60제곱미터 이하만 된다고 했는데 이번에는 84제곱미터까지 다 되니까 어떻게 보면 둔촌주공이 이번에 혜택을 볼 것이다. 그래서 계약률이 높아질 거다, 이런 분석도 하고 있습니다.

[앵커]

그러면 둔촌주공은 사실 이번에 전매제한이 되니까 입주 전에도 팔 수 있는 것 아닙니까?

[박원갑]

그렇습니다. 전매제한 1년이라는 게 어떻게 보면 소유권 이전 금지 기간이라고 보시면 정확할 것 같습니다. 그러니까 보통 계약부터 입주까지 3년이잖아요. 그런데 1년이라는 것은 계약한 다음에, 지금 17일까지 계약이거든요. 그러니까 내년 18일 이후에는 팔 수 있다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

그리고 주택의 중도금 대출도 12억 원이 상한선이었기 때문에 대출을 쉽사리 못 받았었는데 이게 가능해지고요. 실제로 살아야 되는 의무도 사라졌잖아요. 그런데 이런 정책들이 사실 지금 집이 없는 분들보다는 여러 채 주택을 가지고 있는 사람들에게 유리한 거 아니냐, 이런 지적도 있어요. 그런데 정부는 어쨌든 이런 정책을 내놓은 게 이렇게라도 해서 거래를 활성화시키겠다, 이런 의도가 있을까요?

[박원갑]

그런 의지를 담고 있는 거죠. 그러니까 집이 한 채 있는 사람들도 분양 시장에 뛰어들어서 결국은 미분양을 줄이는 데 기여하도록 만든 건데요. 그런데 그러면 과연 무주택자들은 손해보는 거냐라고 했을 때 우리나라 청약 제도를 명확하게 할 필요가 있어요. 우리나라 청약 제도는 뭐냐 하면 가점제가 있고요. 그리고 청약 금액을 오랫동안 불입한 사람한테 우선적으로 청약 배정이 되는 구조입니다. 그래서 가령 지금 이번에 1주택자도 줍줍이 된다는 거 아니에요? 그런데 줍줍은 서울에서 한번 생각해 보세요. 그러면 1순위, 2순위까지 미달되고 결국은 5배를 더 뽑잖아요, 예비청약자로. 이 사람들까지 계약 안 하는 걸 가지고 결국은 1주택자한테 혹은 다주택자한테 돌아가는 구조예요. 그러니까 인기 지역 아파트는 여전히 무주택자나 아니면 가점이 높은 분들한테 우선 배정되기 때문에 반드시 무주택자한테 불리하냐, 이런 건 다르다는 말씀을 드리고요.

그리고 결국은 부자들한테 혜택이 간다? 이건 약간 프레임이라고 저는 봅니다. 뭐냐 하면 만약에 집값이 떨어지면 어떻게 돼요? 내가 지금 분양을 받거나 집을 샀는데 어떤 분은 보니까 앞으로 2년 동안 30% 빠진다는 그런 얘기도 하시는데 만약에 30% 빠지게 되면 그건 축복이 아니라 재앙이 될 겁니다. 그런 측면에서 보면 지금의 전제들이 어떻게 보면 집값이 과거처럼 급속도로 오른다는 그런 가정 하에서 하는 말씀이기 때문에 그건 보는 시각에 따라 다소 다를 수 있다는 말씀을 드리고. 가장 중요한 것은 청약의 무주택자 그리고 가점이 많은 분들이 여전히 우대를 받고 있고 인기 지역 같은 경우에는 당첨 가능성이 더 여전히 높다, 이렇게 보시면 그렇게까지 안 보셔도 저는 될 것 같다는 생각이 들기도 합니다.

[앵커]

청약 말씀하셨어요. 최근에는 청약통장 없애는, 해지하는 분들도 늘고 그런 기사들 많이 나왔거든요. 그러면 이번 규제 해제로 청약시장은 살아날까요?

[박원갑]

좀 살아날 겁니다. 미분양이 어느 정도 줄어드는 효과, 적어도 아마 증가폭이 다소 둔화되는 양상 정도로 보고 있고요. 그렇지만 소비자들이 이번에 둔촌주공에서 어떤 일이 벌어졌냐면 아무리 입지가 좋아도 가격이 싸지 않으면 청약하지 않겠다는 손실 회피 심리가 다른 상황이거든요. 그래서 옥석 가리기가 분명해질 거다. 그리고 또 양극화가 아니라 초양극화가 더 심해질 거라는 분석들을 많이 하고 있습니다.

[앵커]

위원님이 서두에 미분양 주택들로 말미암은 정책이다, 이렇게 분석해 주셨는데 원희룡 장관은 규제 완화를 통해서 사실 주택가격 상승을 기대하기는 어렵다, 이렇게 얘기를 했어요, 어제. 그런데 이런 정책들이 결국 부동산 가격이 급격하게 떨어지는 걸 막고 거래량을 늘릴 수 있을지, 올해는 어떻게 전망하세요?

[박원갑]

올해는 대체적으로 하락세를 보고 있습니다. 연구기관마다 수치가 약간 다르지만 한 2~4% 정도 전국 기준으로 보고 있는데 제 생각에는 상반기까지는 하락세가 가파를 수가 있어요. 왜냐하면 지금 금리에 연동돼서 시장이 움직이고 있잖아요. 그래서 아마 상반기에 거의 금리를 다 올린다는 게 일반적인 얘기잖아요. 그러면 하반기 들어서는 다소 금리 공포 국면이 좀 사라지면서 적응하는 거죠. 그러면서 급급매물을 중심으로 거래가 될 수도 있고 하락폭이 다소 둔화될 수는 있다. 다만 이게 과연 집값이 과거처럼 크게 오르느냐, 그렇게 보기는 어렵고요.

지금은 하락보다는 오히려 시장이 정상화되는 과정입니다. 우리나라 소득이나 여러 가지 물가를 감안해 보면 그동안 너무 비쌌던 거죠. 그게 제자리를 찾는 과정 정도로 봐야 되지 않을까. 그래서 V자 형으로 회복한다기보다는 당분간은 매물을 소화하는 그런 과정으로 봐야 되지 않겠습니까.

[앵커]

정부가 지난해 세 번 부동산 대책을 내놨었고 이번이 네 번째잖아요. 그런데 사실 그 세 번은 그다지 효과가 없었고 이번 역시도 대출금리도 높기 때문에 효과를 크게 보지는 못할 것이다, 이런 전망들이 많은데 정부에서 앞으로 쓸 수 있는 카드가 어떤 게 있습니까?

[박원갑]

지금 대책은 거의 다 나왔다고 보고요. 추가적으로 나올 것은 아마 아까 말씀하신 강남 3구하고 용산을 풀 건지 이 부분은 여러 가지 상징성이나 이런 것 때문에 쉽지는 않아 보이고요. 시장이 더 경색되면 가능하겠지만 그렇게 단기간에 아마 규제 완화는 쉽지 않을 것 같고요. 지금 법안에 사실상 계류돼 있는 게 있습니다. 정부가 발표를 했죠. 그러니까 특히 다주택자에 대한 취득세 중과를 좀 더 완화할 거냐. 그리고 아파트 매입 임대사업이라고 있습니다. 그게 그동안 안 됐잖아요. 비아파트만 가능했는데 그게 법안이 올라가 있어요. 그런데 과연 그게 국회에서 통과될 거냐. 그래서 제가 봤을 때 규제완화 대책을 내놨는데 상당 부분이 법을 바꿔야 되는 게 있습니다. 그러니까 어느 정도 입법화가 될 거냐, 그 입법화 속도도 굉장히 중요한 포인트다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

그리고 많은 분들이 궁금해하시는 게 강남 일부, 목동, 여의도 오래된 아파트들 재개발, 재건축해야 되는 그곳의 토지거래 허가구역도 관심인데 어쨌든 일정 이상 기준은 지자체 허가를 받아야 되잖아요. 그런데 서울시는 선을 긋는 것 같아요. 이 점은 어떻게 보세요?

[박원갑]

이번에 조기에 말하자면 중간에 어떻게 보면 해제를 하는 부분이 있는데 제 생각에는 1년 만에 조정하도록 되어 있는데 저는 그걸 해제하는 게 맞지 않냐, 이렇게 보고 있고요. 그래서 아마 나중에 지나가봐야 되지만 집값이 많이 빠진 곳도 있기 때문에 다는 못 하더라도 많이 하락한 곳 같은 경우에는 선별적으로라도 해제를 해야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 부동산 시장 함께 짚어봤습니다. KB국민은행, 박원갑 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

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