임대사업자 보증금보험 가입주택 38.2만세대는 `깡통주택`

연합뉴스

연합뉴스

<사진=연합뉴스>

임대사업자가 보증금 보험에 가입한 임대주택 중 절반 이상이 '깡통주택'(대출과 보증금이 집값의 80%를 넘는 주택)인 것으로 나타났다. 집주인이 집을 처분하더라도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 그만큼 높은 것이다.

8일 주택도시보증공사(HUG)가 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 법인과 개인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택 70만9026세대 중 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다.

부채비율은 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 더한 금액을 집값으로 나눈 수치다. 이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 '깡통주택'으로 불린다.

특히 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면서 대출이 없더라도 제때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커졌다.

현재 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936세대, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090세대다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화된 2020년 8월 18일 이후 지난해 11월 말까지 집계한 수치다.

보증보험에 가입한 개입 임대사업자가 보유한 깡통주택은 10만8158호(55.7%)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별로는 △울산 68.5% △광주 63.2% △인천 60.0% 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다.

서울과 경기 개인 임대사업자의 깡통주택 보유 비율은 각각 59.1%, 60.6%로 나타났다. 특히 서울 강서구에서는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 중 79%(1만22세대)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다. 법인 보유 주택 중 깡통주택 비율은 경남(74.3%), 전북(70.2%), 경북(67.5%) 순으로 나타났다. 수도권에서는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이 많았던 반면 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많았다.

보증보험 가입 주택에서 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하게 되면 HUG가 대신 보증금을 변제한다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만 임대인이 사망하거나 도산, 잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 보게 된다. 지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 전년 대비 83.4% 급증한 수치다. 한 해 동안 발생한 전세보증금 반환 사고 규모는 1조1731억원이었지만, HUG가 회수한 금액은 2490억원에 불과해 7000억원가량 손실이 발생했다.

최근 벌어진 전세사기 사건에서는 일부 임대인들이 제도를 악용한 정황도 드러났다. HUG의 보증보험은 세입자들의 안전장치로 작용하지만, 일부 임대인들이 보증보험 의무 가입을 통해 세입자를 안심시킨 뒤 '깡통전세' 계약을 받아냈다. 시세 파악이 어려운 신축 빌라의 경우 HUG 보증가입 때 집값을 부풀려 전셋값을 매매가격보다 높이는 일도 있었고, HUG의 보증 가입 기준(공시가격 140%)에 맞춰 전세보증금을 올리기도 했다.

김남석기자 kns@