안전진단-분상제 대못 뽑혔지만...여전히 이것에 발목 잡힌 정비사업

남산타워에서 바라본 서울 강남구 압구정동과 성동구 성수동 성수전략지구 일대. [한주형 기자]

부동산 침체기가 장기화하고 있는 가운데 대못으로 꼽히는 안전진단 기준과 분양가상한제 대상이 대폭 완화됐다. 일부 서울지역을 제외한 모든 권역이 족쇄를 풀게 되면서 정비사업 활성화 기대감이 커지고 있다. 그러나 전문가들은 재건축초과이익환수제와 토지거래허가구역이 여전히 걸림돌이 되고 있어 매매시장에 활기가 돌기는 어려울 것이란 분석을 내놓고 있다.

8일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 5일부터 재건축 안전진단 기준과 도시·주거환경 정비계획 수립지침을 개정·시행했다. 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전국이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되고 분양가상한제를 적용받지 않게 됐다. 지난 정권이 걸어 둔 주택 공급 규제와 거래 규제가 동시에 풀린 것이다.

먼저 재건축 평가 항목 배점이 변경됐다. 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하향되고, 주거환경과 설비노후도 비중이 각각 15%와 25%에서 30%로 상향됐다. 배관 누수와 주차장 부족, 층간·벽간 소음으로 불편을 겪고 있는 오래된 아파트의 재건축 가능성이 커진 셈이다.

민간기관이 안전진단을 수행해 조건부 재건축 판단이 나오면 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 하는 제도도 폐지됐다. 지방자치단체장의 검토를 거쳐 근거가 미흡하거나 소명이 부족한 경우에만 적정성 검토를 추진한다.

아파트를 35층까지만 지을 수 있는 높이 규제도 사라졌다. 한강변에 45층 이상 초고층 아파트 건설이 가능해지면서 스카이라인이 바뀔 것이라는 관측이 제기된다. 이에 서울 압구정·여의도·용산 등 정비계획을 수립 중인 한강 조망 사업지들의 사업성이 개선될 전망이다.

다만 주택거래가 늘어날지는 미지수다. 여전히 재건축초과이익환수제가 논란이고, 토지거래허가구역으로 묶여 도심 공급을 가로막고 있기 때문이다. 이에 부동산 연착륙을 유도하기 위해서는 재초환과 토허제를 손 봐야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다.

재초환은 재건축을 통해 조합원들이 일정 금액 이상의 이익을 얻으면 정부가 과세하는 제도다. 아파트가 준공된다고 해도 소유주가 실거주한다면 매도하기 전까지는 사실상 손에 쥐는 이익이 없어 다른 부동산 세금을 내는 것으로 충분하고, 재건축과 달리 재개발은 재초환이 적용되지 않아 형평성에 어긋난다는 지적을 받아 왔다.

토허제는 부동산 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 땅값이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 지방자치단체가 규제하는 제도다. 이 구역 내 주택을 거래할 때는 지자체장의 허가를 받아야 하고, 2년간 의무적으로 실거주해야 해 갭투자가 차단된다.

복수의 부동산업계 관계자는 “워낙 고금리라 규제 완화 약발이 먹힐지는 의문”이라며 “매매 측면에서는 거래절벽이 해소되기는 힘들 것 같고, 공급 측면에서는 재초환이라도 더 손질해야 부동산 경기가 풀릴 것”이라고 말했다.