'폭탄 규제 완화'에도 "더 풀자"…주택 규제 얼마나 더 남았나[부동산백서]

"토지거래허가구역·DSR 풀어야 정책 효과 커"…추가 규제 완화 목소리
시장 불안 가능성·가계부채 리스크 장애물…정부 고심 커져

서울 중구 남산에서 바라본 도심의 아파트 단지. 2023.1.5/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에 해빙 기대감이 번지고 있습니다. 얼마 전 서울과 경기 주요지역까지 규제지역이 풀리며 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 사고 파는 전 과정 문턱이 낮아졌거든요. 다주택자 대출·세제도 완화됐고요. 그 덕에 반년 넘게 이어지던 매수 심리 위축도 소폭이지만 곧바로 반등했습니다. 집값 하락 폭도 축소됐고요.

하지만 실제 거래로 연결되진 않는 모습입니다. 이미 연 8%(상단 기준)을 돌파한 주택담보대출 부담은 여전히 크고, 집값이 아직도 비싸단 인식도 사라지지 않고 잇거든요. 뚝 끊긴 매수 전화가 조금 늘었을 뿐, 시장에선 관망세가 이어지고 있습니다. 정부가 규제 완화로 거래량을 늘려 집값 급락을 막으려 했는데, 효과가 제한적일 것이란 전망도 나옵니다.

그렇다 보니 규제를 더 풀어야 한다는 주장이 여기저기서 흘러나오고 있습니다. 가장 많이 거론되는 것이 토지거래허가구역 해제와 총부채원리금상환비율(DSR) 완화입니다.

토지거래허가구역이란 개발 예정지 등 투기 우려 지역에 적용되는 규제인데요. 서울에서는 개발 예정지인 잠실·청담·삼성·대치 일대와 정비사업 단지가 많은 압구정·여의도·목동·성수가 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다. 실거주가 아니면 주택 매수가 허용되지 않아 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 불가능합니다.

거래를 막는 가장 강력한 규제 중 하나로 알려져 있는데요. 실제로 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 타 지역 대비 집값이 덜 올랐습니다. 이들 지역의 토지거래허가구역 기한은 올해 중하순까진데요. 서울시는 일단 지정 기한까진 토지거래허가구역을 유지한 뒤, 해제 여부는 기한 만료 후 결정하겠단 입장입니다. 호재 지역이니만큼, 섣불리 건드렸다 시장이 불안해질까 우려한 겁니다.

정부 정책의 효과를 충분히 보기 위해선 DSR 규제도 풀어야 한다는 의견도 있습니다. DSR 규제란 갚아야 할 대출 원리금을 소득 대비 일정 비율 이내로 제한하는 건데요. 지금은 1억원 초과 대출자를 대상으로 40%가 적용됩니다. 전체 소득에서 내야 하는 원리금이 40%를 넘을 수 없다는 이야깁니다.

DSR 규제가 적용되면 소득에 따라 대출 한도가 확 줄어듭니다. 연소득 6000만원의 경우 매년 내야 하는 원리금과 이자는 2400만원을 넘으면 안 됩니다. 규제 해제로 서울 21개 구 내 9억원대 아파트를 살 때 주담대비율(LTV)이 70%까지 늘엇지만, DSR 한도가 적용되면 6억원대 대출 한도가 3억원대로 줄어듭니다. 그대로 대출을 다 받으려면 연봉 1억은 넘어야 하죠.

하지만 금융당국은 DSR 규제 완화를 당장 검토하지는 않겠다는 분위기입니다. LTV에 이어 DSR 규제까지 완화하면, 값을 수 있는 만큼 빌리는 것이 아니라 그 이상의 대출이 이어질 수 있다는 우려입니다. 우리 경제 뇌관으로 꼽히는 가계부채 리스크가 악화될 가능성도 있습니다.

규제를 더 풀려니 이리저리 걸리는 게 많지요. 민심도 그 중 하나입니다. 정부가 규제 완화 속도를 높이며 무주택 서민들 사이에서 불만도 이어지고 있거든요. 수년간 몇 배 오른 집값이 얼마 빠지지도 않았는데 왜 이렇게 서두르느냐는 볼멘소리도, 고금리 상황에 규제 완화는 돈 있는 사람들을 위한 조치일 뿐이란 비판도 있고요.

정부는 경착륙을 막기 위한 대응일 뿐이라고 해명했는데요. 집값 부양이 목적이 아니라, 급락으로 인한 부작용을 줄이기 위한 조치일 뿐이라는 설명입니다. 원희룡 국토교통부 장관은 부동산 가격이 비정상적으로 높다는 입장은 변화가 없다고 강조했는데요. 이러기도 저러기도 어려운 상황, 정부가 주택 시장 안정을 위해 어떤 묘안을 낼지 잘 지켜봐야겠습니다.

seunghee@news1.kr