'文 대못' 뽑히니 집값 반전?···70% 대출끼고 집 살까? [코주부]

[서울경제]

국토교통부가 지난 3일 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 전면 해제한다고 발표했습니다. 5일 0시를 기점으로 강남 3구와 용산을 제외한 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명이 투기과열지구·조정대상지역·투기지역·분양가상한제 적용지역에서 풀려납니다. 이로써 세금부터 청약, 대출에 이르기까지 부동산 시장에 큰 변화가 예상되는데요. 한 번에 너무 많은 규제가 풀리다 보니 어떤 부분을 눈여겨봐야 하는지 헷갈리기 쉽습니다. 재테크 뉴스레터 <코주부>가 실수요자들이 체감할 수 있는 변화는 무엇이 있는지, 쏙쏙 뽑아서 정리해드리겠습니다.

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서울도 집값의 70%까지 대출 나옵니다

실수요자들이 가장 체감할 수 있는 변화, 바로 대출입니다. 지금까지 서울에선 집을 살 때 집값의 최대 50%까지만 대출을 받을 수 있었죠. 다주택자는 한 푼도 받을 수 없었고요.규제지역에서 해제되면 서울도 집을 살 때 집값의 70%까지(LTV 70%) 대출받을 수 있습니다. 다주택자도 집값의 최고 60%까지 빌릴 수 있게 됩니다. 40~50%였던 DTI(총부채상환비율 : 대출원리금이 소득에서 차지하는 비율)도 60%까지 인정됩니다.

규제지역, 즉 강남 3구와 용산에 있는 주택을 구매할 때에도 가격과 상관없이 LTV 50%를 적용받을 수 있습니다. 최근 정부가 발표한 2023 경제정책발표에서 규제지역에 적용하던 각종 규제 수위를 한층 낮췄기 때문입니다.

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엄마·아빠·자녀···온 가족 청약 도전 가능!

비규제지역이 되면 청약 1순위 자격 문턱이 낮아집니다. 청약통장 가입 후 1년(비수도권 6개월)이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 주택 소유 유무와 관계 없이 가구주·가구원 누구나 청약이 가능해집니다.

비규제지역에서는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 공급돼 청약 가점이 낮은 젊은 층도 청약 당첨 가능성이 높아집니다. 규제지역에서는 7~10년으로 적용되던 청약 재당첨 제한도 사라집니다. 청약에 당첨돼도 다른 아파트 청약을 신청할 수 있는 거죠. 청약에 당첨된 후 꼭 입주까지 기다리지 않아도 됩니다. 규제지역에서는 금지되는 분양권 거래도 할 수 있습니다. 청약에 당첨된 후 바로 분양권만 팔아도 된다는 것.

투기과열지구가 전면 해제되면서 투기과열지구 내에 지정하는 분양가 상한제도 자연스럽게 해제 수순을 밟았습니다. 분양가 상한제 적용 지역에선 청약 당첨일로부터 10년간 재당첨이 제한되고 특별공급과 일반공급 모두 3년 동안 전매가 제한됐는데 이제 이런 규제가 사라집니다. 다만 분양가 제한이 사라진 만큼 아파트 분양가가 오를 가능성은 높습니다.

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2년 실거주, 이제 필요 없습니다

비규제지역이 되면 부동산 취득세, 보유세, 양도세 부담이 줄어듭니다. 비규제지역에선 다주택자가 취득세를 낼 때 중과세율(8~12%)이 아니라 일반세율(1~3%)을 적용받고, 양도소득세 최고세율도 75%에서 45%로 낮아집니다. 현재 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 채워야 하지만 비규제지역에서는 2년 실거주를 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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갭투자 다시 고개 들까?

국토교통부는 이번에 규제지역을 해제했을 뿐 아니라 규제지역에 적용되는 규제의 수준 자체를 내렸습니다. 즉, 추후에 다시 규제지역으로 지정되더라도 지금보다 훨씬 완화된 규제를 받게 되는 건데요. 워낙 중요한 내용이 많으니 그 주요 내용도 함께 살펴보도록 하시죠.

①중도금 대출 규제가 사라집니다(3월)

현재 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증은 분양가 12억원 이하 주택에 대해 1인당 5억원 한도인데요. 앞으로는 분양가와 상관없이 중도금 전액을 대출받을 수 있습니다. 통상 집값의 10~20%선인 계약금을 내고 40~50%의 중도금을 대출받은 후 입주 때 전세를 받아 잔금을 내면 되니 계약금만으로 갭투자가 가능한 셈입니다.

②전매 제한 최대 3년으로 축소(3월)

규제지역·분양가 등에 따라 수도권 최대 10년, 지방 최대 4년이었던 전매 제한 기간이 수도권 최대 3년, 지방 최대 1년으로 줄어듭니다. 분양부터 입주까지 통상적으로 3년가량 소요되는 것을 감안하면 입주 전 분양권 매매가 활발해질 전망입니다.

③유주택자도 줍줍 가능(2월)

현재 무주택자만 청약할 수 있는 미분양 물량에 대한 무순위 청약(이른바 줍줍)을 유주택자에게도 허용합니다.

④1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무 폐지(상반기 중)

1주택 청약 당첨자는 2년 이내에 기존 보유 주택을 처분해야 했지만 이제 기존 주택을 팔지 않아도 됩니다.

⑤수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지(주택법 개정 사안)

현재는 수도권 분상제 주택 및 분상제 지역 공공재개발사업 주택에 대해 2~5년간 실거주 의무가 부과되는데 이를 전면 폐지합니다.

자, 소개해드린 바와 같이 이제 부동산 시장은 규제 제로의 상태가 됐습니다. 물론 대출 금리가 높은 상황이기 때문에 이번 규제 완화로 집값 반등이나 부동산 시장의 회복은 당분간 기대하기 어렵습니다만, 그래도 다주택자 등을 중심으로 일부 거래가 늘어날 수 있다는 전망입니다. 규제 환경이 이전과는 완전히 달라진 만큼, 내 집 장만 또는 갈아타기 계획이 있으신 1주택자라면 새 규제 환경에 맞는 전략을 다시 짜보시는 게 좋겠습니다.

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박윤선 기자 sepys@sedaily.com