‘반값 아파트’ 전문가 원픽은 고덕강일… “토지세 내도 실수요자에 매력적”

시세의 70~80%로 공급되는 윤석열표 공공분양주택의 사전청약 접수가 시작될 예정이다. 첫 타자 중 단연 주목받는 지역은 서울에 공급되는 고덕강일이다. 하지만 토지임대부 주택이어서 토지 임대료를 매달 내야 한다는 점 때문에 청약 대기자의 고민이 깊어진 상황이다. 부동산 전문가들은 대체로 “입지 대비 가격이 싸기 때문에 주거 안정을 원하는 실수요자라면 해볼 만하다”는 의견을 냈다.

고덕강일3단지 조감도. /서울시 제공

7일 국토교통부에 따르면 정부는 서울 고덕강일3단지 500가구, 고양창릉 877가구, 양정역세권 549가구, 남양주진접2 372가구 등 공공분양주택 4곳에 대한 사전청약을 다음 달 실시한다.

추정 분양가는 고양창릉 전용면적 59㎡(445가구)가 3억9778만원, 84㎡(191가구)는 5억5283만원으로 산출됐다. 양정역세권은 59㎡(257가구)가 3억857만원, 84㎡(152가구)는 4억2831만원이다. 고덕강일 3단지 사전청약 물량은 모두 59㎡이고 추정 분양가는 3억5537만원이다. 실제 분양가는 본 청약 시점에 결정된다.

◇'뜨거운 감자’ 고덕강일… 토지 임대료 월 40만원에 ‘설왕설래’

이 중에서도 ‘뜨거운 감자’는 고덕강일이다. 고덕강일은 이번 공급 아파트 중 유일하게 토지임대부로 공급된다. 토지임대부 공공주택은 공공이 토지를 소유하고 분양자가 건축물의 소유권만 가지는 형태다. 주변 시세보다 가격이 저렴해 ‘반값 아파트’라고도 불린다. 40년간 거주한 이후 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 거주할 수 있다.

다만 분양가에 토지 가격이 포함되지 않기 때문에 토지 사용에 대한 임대료를 따로 내야 한다. 정부가 지난달 30일 발표한 공공분양 사전청약 공고문을 보면 고덕강일의 토지 임대료는 월 40만원으로 추산됐다. 서울이라는 유리한 입지에 있지만, 의무 거주기간이 5년인데다 입주가 2027년이라는 점, 임대료를 내고도 거주할만한 가치가 있는지 등 요인으로 청약 대기자들의 고심이 깊어진 상황이다.

이 같은 토지임대부 주택의 단점을 보완하기 위한 정부와 서울시 등 관계기관의 노력도 계속되고 있다. 앞서 정부는 거주의무기간(5년)~전매제한기간(10년) 사이 공공에 환매 시 시세 차익의 70%를 인정하겠다는 계획을 발표했다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “지난 정부 때만 해도 50%에 불과했던 수요자의 시세 차익 비중을 70%로 높여 수요자의 재산권을 보장하고자 하는 점은 긍정적”이라고 했다.

이에 더해 서울시는 관련 법 개정을 통해 전매제한 기간인 10년 이후부터는 개인 간 주택 거래가 허용되도록 국토부 등 관계기관과 협의 중이다. 또 월 토지임대료 보증금 전환 외에 선납제도를 도입하고 선납 시 ‘선납 할인’을 제공해 수분양자 부담을 덜어주는 방안도 국토부와 협의한다.

이 밖에 이번 사전청약에는 최근 신설된 청년특공(나눔형)이 처음으로 적용돼 가점이 낮은 청년들에게는 큰 기회가 될 수 있다. 전체 물량 중 80%가 특별공급으로 공급되는데, 청년특공이 15%, 신혼부부와 생애최초 특공은 각 40%, 25% 물량이다. 청년특공은 19~39세의 무주택 미혼 청년이 대상자로, 월평균 소득 140%(450만원) 이하, 순자산 2억6000만원 이하면 청약할 수 있다.

◇전문가들 “토지세 내도 싸다… 주거안정 원한다면 해볼 만”

부동산 전문가들은 고덕강일을 가장 청약 해볼만한 지역으로 꼽았다. 토지 임대료 등 애매한 부분이 있지만 이를 감안해도 실수요자에게 매력적인 상품이라는 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “고덕강일은 한강변의 주거 쾌적성을 확보한 데다 지하철과 도로교통 등을 감안할 때 입지가 양호한 지역”이라면서 “자금이 적고 집을 투자 대상이 아닌 거주 개념으로 보는 실수요자라면 충분히 관심을 가질 만하다”라고 했다.

월 40만원으로 추산된 토지임대료에 대해서도 합리적이라고 보는 시각이 많다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 “서울에서 월 40만원을 내고 반전세를 산다고 생각해보면 이 입지에 비슷한 조건의 아파트는 없을 것”이라면서 “신축인데다 내 집에서 희망할 때까지 계속 살 수 있고, 분양가가 싸니 원리금 상환에 따른 부담도 과도하지 않은 만큼 조건이 그렇게 나쁘지 않다고 본다”고 했다.

그러나 투자수익 측면을 중시하는 청약 대기자들에게는 부적합하다는 의견도 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “아파트를 자산 축적 혹은 투자 목적으로 구입하고자 하는 사람들에게는 공공분양이 부적합할 수 있다”면서 “사전청약에다 의무 거주 기간이 있는 만큼 소유하기까지 시간이 오래 걸리고 환금성도 부족하기 때문”이라고 했다.

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