규제 제약없는 '도시혁신구역'까지 도입…침체 주택시장에 '단비'될까

국토교통부, 도시계획 혁신 방안 발표…"주택 개발 환경 큰 변화 예상"

[아이뉴스24 이혜진 기자] "둔촌주공 재건축 분양시장에서도 조금 다른 분위기가 느껴집니다. 금세 시장에 활기가 돌진 않겠지만 중앙 정부와 서울시가 앞서거니 뒤서거니 규제를 완화하면서 영향을 줄 것 같습니다."

국토교통부가 토지의 용도와 밀도를 지방자치단체가 정할 수 있는 '도시혁신구역'을 도입하도록 하는 등 주거·상업 등 토지 용도와 밀도(용적률·건폐율)를 구분해온 기존 도시계획 체계를 바꾸는 방안을 6일 발표함에 따라 시장은 반색하고 있다. 일선 중개업소에서는 급락장 속에 손을 놓고 있다가 시장의 변화를 주목하는 모양새다.

도시혁신구역 같은 새로운 개념의 개발방식이 도입돼 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히는 서울 용산 철도정비창 등 대형 부지의 개발에도 가속도가 붙을 전망이다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 4일 세종시 정부세종청사에서 열린 출입기자 간담회에서 질문에 답하고 있다. [사진=뉴시스]

국토부 발표 내용을 보면, 우선 지차체가 도심에 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적의 비율)과 건폐율 등을 정할 수 있게 할 방침이다. 주거와 상업, 공업지역 등의 토지 용도제한이나 용도별 건축물의 제한을 두지 않는 대신 구역에서 한 가지 용도가 차지하는 비율은 최대 70%로 제한하기로 했다. 특히 주거 용도는 50%로 제한하고 70%까지 늘리기 위해선 중앙도시계획위원회 심의를 거치게 할 예정이다.

전문가들은 서울 용산 철도정비창 등 대규모 부지가 이 같은 방식으로 개발될 것으로 전망하고 있다. 앞서 7월 서울시는 이 일대 49만3천m²(약 15만 평)를 입지규제최소구역으로 지정해 국제업무지구로 개발하겠다는 계획을 발표한 바 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "일단 용산 철도정비창 등 대형 부지를 토지의 활용도를 높이기 위해 다양한 용도로 개발하기 위한 것으로 봐야 한다"며 "아무래도 그동안 서울이 10여년 간 특별히 도드라진 개발이 없었기 때문에 아마 정치적으로도 뭔가 성과를 보이기에 굉장히 의미가 있는 부분일 것"이라고 말했다.

이어 "이번 발표로 그동안 지지부진했던 개발에 탄력을 충분히 받을 수 있을 것 같다"며 "한편으로는 주택의 공급 확대 측면에서도 상통하는 부분들이 있어서 향후 주택 개발 환경에도 굉장히 큰 변화가 예상된다"고 전망했다.

민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발법상 사업시행 자격까지 부여하기로 했다. 기존 용도지역을 바꾸지 않고 다른 용도시설을 설치할 수 있는 '복합용도구역'도 도입할 계획이다. 이에 해당 구역으로 지정되면 주거지역에 상업시설을 설치하거나 공업지역에 주거시설을 지을 수 있다.

또 '도시계획시설 입체복합구역'을 도입해 체육시설이나 대학교, 터미널 등을 개발할 때 도시계획위원회 심의 후 용적률과 건폐율을 2배까지 올려주기로 했다. 민간투자 활성화를 위해 민간의 국유재산과 공유재산의 장기사용 등에 대한 특례 부여도 관계기관 협의를 거쳐 추진할 방침이다.

다만 국토부는 이같은 규제 완화가 인근 주거나 교통 계획 등에 영향을 줄 것으로 전망하고 있다.

이에 따라 도시혁신구역과 복합용도구역으로 지정되려면 먼저 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 공간 재구조화 계획을 수립해야 한다. 이후 중앙도시계획위원회의 승인을 받아야 한다.

더불어 기존에 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전부지·역세권 개발 등에만 적용된 공공기여를 공간혁신구역까지 확대 적용할 계획이다. 환수방식은 지금처럼 토지가치 상승 범위 내에서 지자체와 사업자가 사전에 협상해 결정하면 된다.

이같은 내용이 담긴 국토계획법 개정안은 이달 중으로 발의될 예정이다. 이후 연말까지 하위법령을 정비할 방침이다.

국토부 관계자는 "도시공간 혁신을 통해 다양한 도시 모습이 나타날 것"이라며 "생활권 단위의 계획을 수립해 삶의 질과 지속가능성을 제고하겠다"고 했다.

/이혜진 기자(hjlee@inews24.com)

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