규제 대못 사라지자...서울·수도권 분양단지 모처럼 활기

규제별 시행 일정 등 조건 달라
소급적용·기준시점 등 확인해야

지난 5일부터 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역과 분양가상한제 적용지역에서 해제되고, 각종 규제를 받지 않게 되면서 분양 단지마다 달라진 조건에 촉각을 곤두세우고 있다.

당장 다음 달 분양 예정인 서울 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’(1806가구)를 비롯해 은평구 역촌동 ‘센트레빌아스테리움시그니처’(752가구), 서대문구 영천동 ‘서대문영천반도유보라’(199가구), 경기도 광명시 광명동 ‘광명4구역 아이파크’(1957가구) 등은 달라진 환경에서 분양을 시작한다. 이들 단지는 민간택지 분양가상한제를 적용받지 않는다. 분상제 적용 해제 조건은 5일 이후 입주자모집 승인 공고를 한 경우다.

이미 입주자 모집공고를 낸 분양단지는 분상제 적용은 피할 수 없다. 지난 3일부터 정당계약을 하고 있는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공)이나 이달 15일부터 정당계약이 시작되는 광명시 ‘철산자이 더 헤리티지’는 분상제 적용이 불가피하다. 모집공고일을 보면 둔촌주공은 지난해 11월25일이고, ‘철산자이 더 헤리티지’는 지난해 12월15일이었기 때문이다.

그런데 이미 입주자모집 공고를 낸 이들 단지도 5~10년인 전매제한 기간이 대폭 축소되거나 사라지고, 2~3년의 실거주 의무에서 벗어난다. 정부는 전매제한 완화 조치는 올 3월 시행령을 개정을 통해, 실거주의무 폐지 계획은 관련법 개정으로 추진할 예정인데 법이 시행되기 전에 분양된 단지도 모두 소급적용해 주기로 했다.

만약 이런 단지에 미분양이 생겨 무순위 청약을 한다면 ‘무순위 청약 자격요건’은 완화된다. 기존엔 무주택자만 청약자격이 있었는데, 앞으론 유주택자도 무순위 청약접수를 할 수 있다.

‘올림픽파크포레온’이나 ‘천산자이 더 헤리티지’에서 정당계약일을 지나 미분양이 생기고, 남은 물량에 대해 예비입주자에게 계약할 수 있도록 한 후, 그래도 물량이 남으면 무순위 청약접수를 진행한다.

이 과정에서 1주택자로서 청약에 당첨됐다면 기존주택 처분 의무는 사라진다. 기존주택 처분 의무 관련한 법은 2월 개정할 예정인데, 역시 기존 분양 단지도 소급적용하기로 했다.

완화된 중도금보증 분양가 기준도 기존 분양 진행 단지에 적용된다. 기존엔 분양가 12억원을 넘으면 중도금 보증을 해주지 않았지만, 앞으론 중도금 대출을 받을 수 있게 된다. 주택도시보증공사(HUG)는 내규를 개정하고 은행 시스템이 정비되는 3월 이후 올림픽파크포레온 등에도 중도금 대출을 해주기로 했다.

주택업계에선 전매제한, 실거주 의무, 12억원 초과 주택에 대한 중도금 대출 제한 등 규제가 풀리면 분양시장 분위기가 달라질 수 있을 것으로 기대한다. 이들 규제가 예비청약자들이 청약을 망설이게 하는 가장 큰 규제였기 때문이다.

규제지역에서 해제되면 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며, 청약 재당첨 기한도 없어지는 등 집을 사는 데 대한 부담이 크게 줄어든다.

이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “청약 자격, 대출, 세금 등 전 분야에서 규제가 완화돼 중장기적으로 호재가 있는 지역이나 서울의 주요 분양 단지엔 주택 수요가 늘어날 가능성이 크다”며 “다만 고금리 상황이 아직 바뀌지 않았고 당분간 집값이 더 떨어질 것이라고 예상하는 주택수요자들이 많아서 분양가 경쟁력이 있는 단지 등 쏠림현상이 더 심화할 것”이라고 예상했다. 박일한 기자

jumpcut@heraldcorp.com