‘안전진단·분상제’ 부동산 대못 뽑혔는데…“재초환·토허제가 발목 잡아”

규제지역·분양가상한제 해제, 안전진단 완화 시행
"간간이 초급매 문의만…매매까지는 쉽지 않아"

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 2023.1.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 재건축 사업 대못으로 꼽히는 '안전진단 규제'와 '분양가상한제'가 지난 5일부터 대폭 완화됐다. 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 정부 조치로 분석된다. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구를 제외한 모든 곳이 부동산 규제지역에서 해제되면서 재건축 시장 활성화 기대감은 커졌다. 그러나 '재건축 초과이익환수제(재초환)', 토지거래허가구역 등의 규제가 여전해 실제 거래로 이어질지는 미지수다. 일각에서는 당분간 관망세가 지속될 것으로 전망했다.

국토교통부는 지난해 12월 발표한 '재건축 안전진단 합리화방안' 후속 조치로, 이달 5일 '주택 재건축 안전진단 기준'을 개정‧시행했다고 6일 밝혔다.

먼저 재건축 평가항목 배점 비중이 개선됐다. 그간 재건축 통과를 가로막던 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하향되고, 주거환경(15%), 설비노후도(25%) 비중이 각 30%로 상향됐다.

조건부 재건축범위도 조정해 그간 평가점수가 30~55점 이하면 조건부재건축 판정을 받았으나, 이 범위를 45~55점 이하로 조정해 45점 이하는 즉시 재건축 받도록 판정범위를 합리화했다.

민간안전진단기관이 안전진단을 수행해 조건부재건축 판단이 나오면 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 받도록 한 것도, 입안권자인 시장·군수·구청장의 기본 검토시(필요시 전문가 자문회의 개최) 확인된 근거 미흡 등에 대한 자료 보완이나, 소명이 부족해 판정결과에 중대한 영향을 미친다고 판단될 경우에만 적정성 검토를 의뢰할 수 있도록 했다.

이날 서울 강남3구·용산을 제외한 모든 지역의 투기과열지구 및 조정대상지역이 해제됐다. 이들 4개구를 제외한 모든 지역의 분양가상한제 지정도 해제됐다. 규제지역에서 해제되면 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 사고파는 전 과정에서 규제가 완화된다. 분양가 상한제가 폐지됨에 따라 최대 10년의 전매제한, 3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 됐다. 사실상 전 정권에서 강화해 온 부동산 규제 대못을 이전 수준으로 완화된 셈이다.

규제 해제 지역의 반응도 평소보다는 문의가 늘어났다는 분위기다. 다만 실제 거래까지 이어질지는 아직 의문이라는 분위기가 강하다. 규제지역 해제에도 여전히 토지거래허가구역으로 묶여있고, 재건축을 가로막는 재초환 법안이 아직 국회 문턱을 통과하지 못한 영향이다.

토지거래허가구역은 투기 목적의 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이나 땅값이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 정부 또는 지방자치단체가 지정한다. 구역 내에서는 일정 규모 이상 주택을 거래할 때 관할 구청장 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 있다. 갭투자가 차단되기 때문에 거래가 어렵다.

재건축을 통한 공급 확대를 위해 재초환을 완화해야 한다는 목소리가 나온다. 재초환의 경우 지난해 9월 정부가 완화 방안을 발표한 뒤, 11월 김정재 국민의힘 의원이 재건축초과이익환수에관한일부개정법률안을 대표 발의까지 했으나 현재까지 어떤 논의도 이뤄지지 못했다.

노원구 한 공인중개업소 관계자는 "아직 규제 완화 초반이기도 하고, 워낙 고금리라 규제를 풀어도 거래까지는 이어지기 쉽지 않은 상황이다"라며 "그래도 초급매 매물이 나오면 연락 달라는 문의는 간간이 오고 있다"고 말했다.

dyeop@news1.kr