매도 타이밍 맞힌 전문가..."최근 전망 수정, 집값 바닥은 이때"[부릿지]

부동산 전 분야에 걸친 규제가 5년 전 수준으로 완화됐다. 미분양이 늘고 집값 하락 속도가 빨라지자 정부가 긴급 처방에 나선 것. 주택 경기 하강이 경제 위기로 번질 위험성을 막겠다는 의지가 담겼다. 정부가 기대했던 대로 수요자들의 퇴로가 열리고 얼었던 거래가 회복되면 주택시장이 안정화될까. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 최근 6개월간 강남 등 주요 지역에서 많게는 30% 가까이 떨어진 매도 호가 등을 근거로 올해 집값 하락률이 가장 높을 것으로 관측했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
앞선 2021년 12월 인터뷰에서 변곡점은 '집이 팔기 어려운 시장'이라고 정의하셨어요. 당시 신고가와 하락 거래가 혼재된 상황이었으나 이미 변곡점에 들어섰다고 진단했습니다. 정체기가 아닌 하락 변곡점이라고 판단했던 이유가 뭔가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
집값이 고점일 때 거래량이 급증하고 1년~1년 반이 지나면 시장이 완전히 바뀌어요. 더 이상 높아진 집값을 받아줄 수 있는 사람이 없는 거죠. 당시 거래량 데이터를 보면서 2006년 말과 2020년 6월의 상황이 유사하다고 판단했어요. 2006년 말에 거래량이 늘었는데 1년~1년 반 후면 2007년 말에서 2008년 중순이잖아요. 과거에도 그때 주택시장의 변곡점이 왔었거든요. 그리고 2020년 6월, 집값이 역사적인 고점에 이르렀을 때 패닉바잉(공황구매)으로 거래량이 급증했죠. 그러면 1년에서 1년 반이면 2021년 중순에서 연말이잖아요. 실제로 2021년 9월부터 거래량이 확 줄어요. 그리고 2020년 6월 거래량이 이전에 가장 많았던 2006년 말보다 많아요. 거래대금으로 비교해봐도 압도적이고요.

▶조한송 기자
2020년 집값이 월등히 높았기 때문에 거래대금 역시 높게 나타난 거군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그렇죠. 서울을 비롯한 수도권은 2020년 초중반부터 집값이 어깨 이상으로 올라왔어요. 코로나19 여파로 유동성이 풀리고 금리가 낮아지니 주식, 코인, 부동산 투자 광풍이 불었던 거죠. 주택시장 투자 열풍을 잠재우려고 만든 게 임대차 3법인데 오히려 역효과를 냈어요. 임대차법으로 전셋값이 폭등하니까 차라리 집을 사버리는 거죠. 이 영향으로 역사상 거래 대금이 가장 높았어요. 집을 살 사람은 이때 다 사버린 겁니다. 여기에 2021년 8월부터 한국은행의 기준 금리인상이 시작됐습니다. 그러면서 시장이 얼어붙어요. 또 근거로 삼은 게 거래량과 매물 데이터에요. 2021년 8~9월을 바닥으로 매물은 늘어나는데 거래량이 없습니다. 그러니까 이미 이때부터 집을 팔기가 어려운 시장이 된 거죠. 그래서 당시 '조금만 더 지나면 정말로 집 팔기 어렵겠구나'라고 판단했어요.

▶조한송 기자
2021년 말 인터뷰에서 수도권 등은 지난해 중반까지가 10년에 한 번 있을까 말까 한 매도 타이밍이라고 하셨습니다. 실제 지난해 대선 효과 등으로 4~5월에 잠깐 집값이 반등하긴 했습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
다양한 데이터를 비교해 보면 돼요. 첫 번째가 정부 정책입니다. 정부는 집값이 오르면 부동산 규제를 해요. 대다수는 규제 후 집값이 내려갈 거라고 예상하나 과거 패턴을 보면 그렇지 않아요. 첫 규제 후 집값이 4~5년 동안 올라요. 실제 2003년 10월부터 정부가 부동산 규제를 시작했습니다. 이후 4~5년이면 2007년~2008년 말인데, 실제 금융위기가 발생하기 전까지 인천 등 수도권의 외곽의 집값이 뜨겁게 달아올랐어요. 근데 지난 상승장 때도 정부가 2017년 8월부터 규제에 나섰습니다. 이후 4년이면 2021년 8월, 5년이면 2022년 8월인데 이 사이에 집값의 변곡점이 왔죠. 그리고 영끌 거래는 2006년 말과 2020년 중순에 터졌습니다. 영끌 거래 터지고 나서 1년에서 1년 반 뒤면 시장의 에너지가 바뀌는 거예요. 그리고 현재 집값이 얼마나 고평가됐는지 파악할 수 있는 지표가 있습니다. 서울은 대표적으로 '소득 대비한 저평가 인덱스'를 보면 평균은 17.1인데 최근 27까지 올랐어요. 이 인덱스의 역사적 고점은 2021년 6월과 2021년 12월입니다. 저점은 2014년 3월 12.8입니다. 근데 지금은 25.3이에요. 이게 13이 되려면 여전히 집값이 반토막 나야 합니다. 소득이 좀 오른다고 가정해도 여전히 30~40% 정도는 더 떨어질 수 있는 거죠.

▶조한송 기자
규제 후 4~5년 뒤 변곡점이 오는 이유는 뭘까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
대중 심리와 연관이 있는 것 같아요. 사실 통화량을 중심으로 집값은 계속 오르락내리락하면서 우상향할 수밖에 없어요. 지금이야 좀 어렵지만, 집값은 앞으로 또 오를 겁니다. 저는 수도권 기준 2025년 어느 즈음부터는 집값이 다시 오를 거로 봐요. 이때는 주택시장이 워낙 침체해 있다가 본질적인 가치를 찾아가는 과정이기 때문에 관련 규제가 없어요. 아주 소수만 집을 사면서 가격이 조금씩 오릅니다. IMF 외환위기가 1997년에 발생하고 1998년 말에서 1999년 초 사이에 집값이 바닥 찍고 올랐어요. 그리고 2003년 10월에 부동산 첫 규제를 시작해요. 그럼 거의 4년 동안은 규제를 안 한 거잖아요. 그러다 집값이 너무 오르면 정부가 규제를 시작합니다. 규제를 시작하는데도 집값이 더 올라요. 그러면 사람들 마음이 어떻게 바뀔까요?

▶조한송 기자
'이제 집을 사야겠구나' 싶을 것 같습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. '지금이라도 집을 사지 않으면 큰일 나겠구나'하면서 영끌 거래가 터지는 거예요. 이 시점이 첫 규제 후 3년 정도 뒤입니다. 그러고 나서 또 한 1년에서 1년 반 지나면 시장의 에너지가 꺾이고 대세 하락이 찾아오는 겁니다. 이전에도 2008년 금융위기가 발생하면서 2013년 집값이 바닥을 찍었죠. 정부가 다시 규제에 나선 시점은 2017년 8월입니다. IMF 때랑 비슷하지 않나요? 큰 패턴은 거의 유사합니다. 그런데 IMF 외환위기 당시에는 굉장히 단기간에 집값이 급락했기 때문에 반등도 빨리 왔어요. 반면 금융위기 때는 완만한 하락 패턴이 나타났기 때문에 하락장이 더 길었어요. 근데 지금은 상당히 급락형, IMF에 가까운 하락 패턴이 나타나고 있거든요. 작년 초에 출간한 책에서는 집값 저점을 2027년으로 예상했습니다. 그런데 최근에는 이 관점을 바꿨어요.

▶조한송 기자
반등이 더 빨리 온다는 얘기인가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
맞습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 김이진, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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