실거주 해제에 들뜨던 1주택 갭투자자…“왜 우리는 소급 안해주나요” [부동산360]

조정지역 양도소득 비과세 요건 중 2년 실거주 의무는 그대로
주택법과 소득세법 각각 실거주 의무 부과

[헤럴드경제=서영상 기자] # 30대 직장인 A씨는 4년 전 서울 노원구 상계동에 갭투자(전세 끼고 매수)를 통해 아파트를 마련했다. 집은 구입 당시부터 지금까지 전세를 놓고 있고, 자신은 전세로 수원에 거주 중이다. A씨는 최근 국토교통부가 실거주 의무기간을 폐지했다는 소식을 듣고 양도소득 비과세 요건인 2년 실거주 의무가 사라진 것으로 이해했다. 비과세 요건만 충족된다면 아파트를 매도해 현금을 확보해볼까 고민 중이다.

5일 부동산업계에 따르면 정부가 이번에 규제지역을 대대적으로 해제하자 해당 지역 집주인들을 중심으로 양도세 비과세를 위한 실거주 2년 의무가 사라지는 것 아니냐는 문의가 급증하고 있다.

갭투자 등으로 집을 사놓고 실거주 요건을 채우지 못한 집주인들이 양도세 면제 여부에 궁금증을 쏟아내고 있는 것. 양도세가 면제된다면 이번 집값 하락기에 현금을 확보한 뒤 추후 상급지를 노려볼까 고민하는 사례가 곳곳에서 목격된다.

하지만 결론부터 말하자면 A씨와 같은 이들은 실거주 의무를 면제받지 못한다. 주택법과 소득세법을 구분하지 못한 데에서 발생하는 오해라고 전문가들은 설명한다. 즉 기존 조정지역의 주택을 보유한 집주인들은 이번에 자신의 집이 조정지역에서 해제됐더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년의 실거주기간을 채워야 한다.

국토부 발표에서 실거주 의무를 제한하겠다는 것은 주택법이 규정하고 있는 분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무 폐지에 대한 내용이다. 현재는 서울 등 분양가상한제 지역에서 아파트를 분양받는 경우 2~5년 실거주 의무가 있다. 실거주 요건을 채우지 못하는 경우에는 집을 처분하는 것이 불가능하다. 법이 개정된다면 실거주를 하지 않아도 얼마든지 자유로운 처분이 가능하게 된다. 법 개정 이전 실거주 의무가 부과됐어도 적용시점을 소급하기로 한 만큼 과거에 분양받았다가 실거주 요건을 채우지 못한 집도 처분이 가능하게 됐다.

이에 반해 위 사례 A씨의 양도세 비과세 관련한 내용은 소득세법 89조와 소득세법 시행령 154조가 규정하고 있다.

법은 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1가구1주택에 2년 이상 보유할 것을 요구하는데 취득시기를 기준으로 조정지역인 경우에는 실거주기간도 2년 이상이어야 한다.

강남3구와 용산을 뺀 지역들이 조정대상지역에서 해제된 만큼 앞으로 양도소득 비과세를 위한 실거주 2년 의무는 사라지게 됐다. 다만 이때 중요한 것은 규제가 풀린 지역들이더라도 기존 주택들에 대한 비과세 요건을 소급 적용하지는 않는다는 점이다. 즉 위 사례에서 A씨는 실거주 2년을 채워야 양도소득 비과세를 적용받을 수 있는 셈이다.

여기서 또 주의해야 할 점은 취득 시 조정대상지역 해당 여부는 등기시점을 기준으로 한다는 것. 계약 때는 조정대상지역이었지만 잔금을 치를 때 조정대상지역 해제 상태였다면 세금 감면을 위한 2년 실거주 의무는 없다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “조정대상지역에서 2년 실거주 요건을 채우지 않고 비규제지역이 됐다고 해서 파는 경우 세금 감면 혜택이 없는 만큼 조심해야 한다”고 강조했다.

sang@heraldcorp.com