"집값 10~20% 떨어지면… 하반기 전세 8건 중 1건은 깡통" ['깡통전세' 위험 고조]

주택금융연구원 추정보고서
서울 2.9% 비교적 안전하지만
대구는 3건 중 1건…가장 위험
경북·충남·울산도 30%대 우려 커

주택 가격이 앞으로 2년간 10~20% 하락하면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건이 '깡통전세'로 전락할 위험이 있다는 분석이 제기됐다.

5일 민병철 주택금융연구원 연구위원은 주택금융리서치 28호에 실린 '보증금 미반환 위험의 추정(깡통전세 아파트를 중심으로)' 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 보고서는 올해 상반기부터 내년 상반기에 만기가 도래하는 아파트 전세계약 80만9407건 중 만기 시 매매가가 보증금 수준 이하로 떨어지는 깡통전세 상태가 될 비중을 추정했다. 층별 가격차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다. 깡통전세가 발생하면 임대인은 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 있다.

보고서는 각 계약 건에 대해 최초 보증금 수준과 현재 해당 주택의 가격을 비교해 역전세가 발생하기 위한 주택가격 하락 폭을 계산한 후, 매매가격 변화율 시나리오별로 해당 주택 가격 하락 폭이 발생할 확률을 추정하는 방식을 썼다. 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락 시(시나리오 1), 10∼20% 하락 시(시나리오 2) 만기도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

분석 결과 올해 상반기 만기도래 건 중 깡통전세 비중은 시나리오 1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오 2에서는 4.6%로 예상됐다. 대구의 경우 주택 가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오 1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다.

올해 하반기 만기도래 건은 위험이 더 커졌다. 만기까지의 잔여기간이 길수록 잠재적 주택 가격 하락에 노출되는 시간이 길어져 깡통전세 가능성이 커진 것이다.

시나리오 1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건 수준인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 시나리오 2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세 우려가 컸다.

충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았다. 다만 서울은 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오 1)와 2.9%(시나리오 2)로 상대적으로 낮았다.

내년 상반기 만기도래 건의 경우 위험이 대체로 증가해 시나리오 1에서는 전국적으로 8.3%, 2에서는 14.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 다만 전셋값 조정이 이루어진 일부 지역에서는 올해 하반기와 비교해 위험이 증가하지 않았다. 예를 들어 대구는 매매가격하락지수 하락 폭보다 전셋값 지수의 하락 폭이 더 커 전세가율이 더 낮은 상태로 계약이 체결돼 깡통전세 위험이 감소했다. 시나리오 1에서는 11.3%, 2에서는 22.4%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다.

한편 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 지난 2018년 792억원을 시작으로 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원에 이어 지난해 1∼9월 6466억원으로 이미 전년 규모를 넘어섰다. 특히 작년 8, 9월 사고액은 2187억원으로 최근 발생한 사고액 규모가 상대적으로 컸다.