강남3구·이문뉴타운 등 2만7781가구 공급… `미분양 공포` 커진다

규제 풀려 분양가 더 높아질수도
"합리적 분양가 책정할 것" 예상도
올림픽파크 포레온 계약률에 주목

연합뉴스

서울의 미분양 주택 수는 800여 가구 수준으로 절대 규모로는 많지 않다. 하지만 강동구와 성북구 등 작년 12월에 분양에 나선 현장들에서 일부 미계약 물량이 나올 것으로 예상되는데다가, 집값 하락과 고금리 고공행진이 이어진다면 올해 서울에서 분양될 2만7700여 가구 중에서도 미분양이 적지 않을 것이란 전망이 나온다.

5일 서울부동산광장에 따르면 지난해 11월 30일 기준 서울 미분양 주택은 865가구로 전달 대비 단 1가구 줄었다. 이 중 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 209가구다.

아직 크게 우려할 수준까지는 아니지만 현재 정당계약에 돌입한 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온(둔촌주공)과 성북구 장위동 '장위자이 레디언트'(장위4구역) 등에서 일부 미계약분이 나올 것으로 예상돼 조만간 미분양 집계 수치는 올라갈 것으로 보인다.

게다가 올해 서울에선 2만7781가구의 분양이 예정돼 있다. 아직 규제지역으로 남은 강남구와 서초구, 송파구에서 최대 3000가구가 넘는 대단지 물량이 공급을 준비 중이다. 동대문구와 은평구, 서대문구, 마포구, 성북구 등에서도 신규 분양이 예정됐다.

강남구에서는 도곡삼호(래미안레벤투스, 308가구)과 청담삼익(청담르엘, 1261가구)이 예정됐다. 서초구의 경우 신반포4지구(메이플자이, 3307가구)와 신반포15차(래미안원펜타스, 641가구), 방배5구역(디에이치방배, 3080가구), 방배6구역(래미안원페를라, 1097가구)이 청약수요자들을 만난다.

송파구에서는 문정동 136번지 재개발(힐스테이트e편한세상문정, 1265가구)과 잠실진주(잠실래미안아이파크, 2678가구)가 나온다.

강북권에서는 동대문구의 경우 이문1구역(래미안라그란데, 3069가구)과 이문3구역(이문아이파크자이, 4321가구), 휘경3구역(휘경자이디센시아, 1806가구) 등 이문·휘경뉴타운 사업지의 공급이 예정됐다.

은평구에서는 대조1구역(힐스테이트 메디알레, 2451가구) 등이, 서대문구에서는 홍은13구역(서대문센트럴아이파크, 827가구)과 연희1구역(1002가구) 등이 분양예정 단지에 이름을 올렸다. 성북구는 삼선5구역(1199가구)과 장위6구역(1637가구), 장위10구역(2004가구) 등 장위뉴타운 물량도 있다.

이 단지들이 예정대로 분양시장에 이름을 올릴지는 미지수다. 작년 상황이 반복될 가능성이 크기 때문이다. 애초 지난해 서울 분양 예정 물량은 4만8589가구였는데, 원자재 가격 상승과 집값 하락 등의 여파로 실제 분양은 2만7048가구에 그쳤다.

분양업계는 올해도 공급 계획을 미루거나 분양 시기를 확정하지 못하는 사업지들이 나올 것으로 보고 있다. 최근 집값 하락으로 시세가 떨어지면서 신규 분양 물량의 분양가격이 수요자들에게 더이상 매력적이지 않아졌기 때문이다. 게다가 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 대거 해제해 신축 아파트 분양가가 더 높아질 가능성마저 제기된다. 미분양 주택 급증 등 시장 침체가 가팔라지자 정부가 규제 완화책을 내놨는데, 분양가가 더 오른다면 미분양 증가는 불가피할 것으로 보인다.

반면 건설사나 조합 등의 시행 주체들이 예전처럼 분양가를 높게 잡기보다는 이윤의 마지노선 정도를 확보하면서도 합리적인 분양가를 책정하려는 자정 작용을 할 것이라는 예상도 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양가 상한제 폐지가 분양가 인상 요인으로 작용하긴 하겠지만 최근 시장이 좋지 않아 적정 분양가를 산출해야 하는 상황"이라며 "미분양은 마진을 최대한 높여 분양가를 책정하다 보니 비롯된 것으로 앞으로 공급될 현장들은 수요자들에게 매력적인 분양가를 책정하게 될 것"이라고 진단했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr