“불안해서 살겠나”…전세집 3곳중 1곳 ‘깡통 우려’ 어디?

올 하반기 기준 추정…대구 경고등
경북·충남·울산 등도 위험 커

[사진 = 매경 DB]

# A씨는 결혼한 뒤 ‘깡통전세(담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세)’를 계약하는 바람에 전 재산이나 다름없는 5억원을 날릴 상황에 처했다. 대출 1억 8000만원을 받아 2년 거주 후 만기가 돌아왔으나 주인 집이 경매로 넘어 가면서 돌려받을 돈이 한 푼도 없게 됐다.

이 같이 ‘깡통전세’ 피해가 속출하는 가운데 향후 집값이 10~20% 하락하면 전세 10건 중 1건은 집값이 보증금에 못 미칠 것이라는 전망이 나왔다. 특히, 집값 급락세가 가파른 대구의 경우에는 3건 중 1건이 깡통전세로 전락할 것으로 분석됐다.

4일 주택금융공사 주택금융연구원이 발표한 ‘보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로’에 따르면 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 급증세를 보이고 있다.

주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3442억, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원에 이어 지난해에는 1∼9월 6466억원으로 이미 전년 규모를 훌쩍 뛰어 넘었다.

보고서는 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2) 할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

분석결과 올 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 전망됐다.

대구의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세로 전락할 위기에 놓였다.

올해 하반기 만기 도래건은 위험이 더 커져 시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 예상됐다.

시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고, 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세가 될 우려가 높은 것으로 분석됐다.

충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았다.

다만 서울의 경우에는 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 매우 낮은 것으로 나타났다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 “그동안 치솟았던 주택가격이 급락하면서 깡통전세 발생비율은 높아지고 있다”며 “관련 문제를 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다. 선순위 임차인 정보와 체납정보 확인권 등 국토부의 전세사기 방지대책과 같은 다각적인 대응방안을 마련해야 한다”고 강조했다.

깡통전세 우려 지역 ‘반환보증’ 주목

깡통전세 우려가 높은 지역민들은 전세보증금에 대한 일종의 보험 역할을 하는 ‘반환보증’에 관심을 가져볼 만 하다. 전세반환보증은 전세금의 0.128% 정도를 보험료처럼 내고 전세금을 보장받을 수 있다.

가령, 아파트 전세보증금이 3억원이라면 세입자가 월 3만2000원 남짓 부담하면 된다. 2018년부터는 전세보증 신청단계에서 집주인의 동의를 받지 않아도 돼 가입이 한결 쉬워졌다.

전세보증보험 가입대상은 주거용 아파트·연립주택·다세대주택·오피스텔·단독주택 등이며 전세계약 기간의 2분이 1이 경과하기 전에 신청할 수 있다.

전세보증보험은 주택도시보증공사 등의 홈페이지나 위탁 은행, 공인중개사 등에서 가입 가능하다. 필수 보증조건은 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세 계약서상 확정일자를 취득해야 한다. 또 대상주택에 대한 소유권 침해가 없어야 한다.

이 외에도 선순위채권이 없고 타 세대 전입내역이 없어야 한다. 납부해야 하는 보증료는 보증금액, 보증기간, 보증료율 등 3가지를 기준으로 산정하며 일시납이나 6개월 단위 분납이 가능하다.

만약 은행에서 전세자금을 대출 받았다면 전세반환보증보험 가입 대상에서 제외된다. 이 경우에는 ‘전세금안심대출보증’을 활용하면 된다. 전세금안심대출보증은 전세자금 대출과 전세보증금 보호를 동시에 받는 상품이다. 또 보증료율은 좀 더 비싸지만 조건이 덜 까다로운 서울보증험의 ‘전세금보장신용보험’도 눈여겨 볼 만 하다.