집값 2년간 10-20% 떨어지면…충청 5건 중 1건은 '깡통전세'

"피해자 구제책서 벗어난 근본적 문제해결 속히 이뤄져야"

사진=대전일보DB

부동산 시장 한파에 따라 주택 가격이 현재처럼 지속 하락할 경우 기존 전세매물 상당수가 깡통전세로 전락할 수 있다는 우려가 나온다. 깡통전세 위험성이 더 확산하기 전에 단순한 피해자 구제 정책뿐만 아니라 문제 해결을 위한 근본적인 대책안 마련이 시급한 이유다.

5일 주택금융연구원의 보고서(보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로)에 따르면 임대차 계약이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려 받지 못하는 전세 계약 피해자들이 매년 급증하고 있다.

주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 △2018년 792억원이었으나 △2019년 3442억원 △2020년 4682억원 △2021년 5790억원 등으로 급증하고 있다. 심지어 지난해엔 3분기까지 6466억원의 반환보증 사고액이 발생해 이미 전년도 규모를 크게 넘어섰다.

이 보고서는 지난해 4월부터 7월을 기준으로 동일 단지 및 면적 등의 거래 가격을 평균값으로 정해 주택가격지수가 향후 2년간 0-10% 하락하거나 10-20% 수준으로 떨어질 때 만기 도래 전세 계약의 깡통전세 비중을 분석했다.

다만 이번 분석에선 층별 가격 차이를 고려해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상일 경우 깡통전세로 정의했으며, 정확한 시세를 파악하기 힘든 빌라를 제외하고 아파트만을 분석 대상으로 정했다. 통상 깡통전세는 전세보증금과 주택 매매 가격이 유사하거나 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘길 때를 일컫는다.

분석 결과 주택가격지수가 10% 이내로 하락할 경우 충청권에선 13.5%의 전세 계약이 깡통전세를 겪을 것으로 전망됐다. 최근 극심한 집값 폭락을 겪은 대구로 인해 16.2%의 깡통전세 확률을 기록한 경상권에 이어 충청권이 가장 높았다. 충청권 지역 별로는 충남 18.5%, 충북 16.3%, 대전 11.6%, 세종 7.6% 순으로 깡통전세 확률이 높게 나타났다.

주택가격지수의 10%대 하락이 이뤄질 경우엔 충청권 전세 계약 21.6%가 깡통전세를 경험하게 될 것으로 나타났다. 특히 충남의 깡통전세 확률은 무려 31.3%다. 전세 계약 3건 중 1건꼴로 깡통전세를 마주할 수 있다는 얘기다. 이외에도 충북은 26.8%, 대전 19%, 세종 9.4%의 깡통전세 확률을 기록했다.

심지어 이번 연구 대상에선 아파트보다 비교적 높은 깡통전세 위험성을 보유하고 있는 빌라가 제외돼 실제 깡통전세 사고 가능성은 더욱 높을 것으로 보인다.

이에 최근 서울시를 시작으로 비수도권에서도 깡통전세 피해지원 및 예방 차원에서 피해액 일부분을 무이자 대출해주는 대책이 시행될 조짐을 보이고 있으나 일각에선 정부의 근본적인 문제 해결이 필요하다고 입을 모은다. 지금처럼 보증금 반환 보증에만 치중된 대책을 마련하는 것은 HUG 등 보증기관에게만 위험을 전가할 수 있다는 지적이다.

지역 부동산 업계 관계자는 "현재 정부나 지자체의 깡통 전세 대책은 피해자의 금전적 구제에만 치우쳐 있다"며 "최근 법무부와 국토교통부가 내놓은 집주인 체납정보 및 선순위 임차인 정보 확인권 신설 방안과 같은 근본적인 대책안을 지속적으로 내놓을 필요성이 있다"고 강조했다.