자산 '87.6조원' 리츠, CP 발행할 수 있다… 규제 대거 손질

부동산 시장에 찾아온 한파로 덩달아 침체기에 빠진 리츠를 활성화시키기 위한 정부 대책이 나왔다. 국토교통부는 5일 '부동산서비스산업 정책위원회'의 심의를 거쳐 ‘리츠 제도 개선방안’을 내놨다. 해당 방안은 3일 발표된 국토부의 '2023년 업무계획'에도 포함된 내용이다./사진=뉴시스

정부가 부동산투자회사(리츠·REITs)의 기업어음(CP) 발행을 허용하고 수익증권 실사보고서 제출의무를 완화한다. 부동산 시장 악화에 따른 리츠 침체에 대응하는 것을 목표로 한다.

국토교통부는 5일 '리츠 제도 개선방안'을 발표했다. 리츠는 일반국민이 소액으로 우량 부동산에 투자하여 투자수익을 향유할 수 있는 대표적인 중위험·중수익 상품으로서 2001년 처음 국내에 도입됐다. 2018년 42조2000억원이던 자산규모가 지난해 87조6000억원까지 증가하는 등 꾸준한 상승세를 보였다.

그러나 지난해 기준금리가 급격히 오르며 리츠 자금조달이 곤란해짐과 동시에 투자자들의 관심이 크게 떨어지며 시장여건이 악화됐다. KRX리츠 TOP10 지수에 따르면 지난해 11월 상장 리츠 주가는 6월 말 대비 25.0% 하락했다. 이에 정부는 리츠 민관협의체 회의 등을 통해 시장의 의견을 수렴해 시장의 대응력을 강화하고 리츠 업계 부담 완화를 위한 규제개선 방안을 마련했다.

우선 새로운 모델의 리츠를 개발한다. 종전까지 리츠 투자자산은 주택·오피스에 집중(주택 51.0%, 오피스 25.9%)돼 특정 분야의 부동산경기가 침체될 경우 리츠 시장이 전반적으로 비활성화될 우려가 있었다. 앞으로는 투자 다양성 확보를 위한 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 적극 지원할 예정이다.

리츠의 자금조달을 위한 CP 발행도 가능케 한다. 현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출과 회사채 발행만 인정하고 있어 단기 자금조달 및 탄력적 시장 대응 등에 한계가 있다. CP는 1년 미만 만기 시 증권신고서 제출이 필요 없다. 증권신고서를 의무적으로 내야 하는 회사채에 비해 단기 자금조달이 용이하다.

CP 발행은 두 개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 한다. 이에 따라 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만 발행 전 국토부와 사전 협의하도록 규정하여 무분별한 발행은 지양하도록 할 예정이다.

앞으로는 리츠가 취득하는 수익증권에 대해서는 실사보고서를 내지 않아도 된다. 현재 리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황과 가격(감정평가 필요) 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있다. 자산 성격에 맞는 규제를 적용하기 위해 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서(펀드 판매 증권사가 공시하는 재무제표·손익계산서 등을 바탕으로 주식 가치를 평가하는 문서)로 대체하는 등의 방안을 마련했다.

리츠 자산 중 부동산 인정 범위가 넓어진다. 현행 리츠 자산 관련 규정에 따르면 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 한다. 위반 시 리츠 인가 취소 사유에 해당한다. 리츠가 투자할 수 있는 부동산의 범위에는 ▲부동산법인 지분증권 ▲펀드 수익증권 ▲부동산개발사업 투자금 등이 있다.

지금은 리츠가 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인)의 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정한다. 부동산법인의 무분별한 자산 매입·매각의 방지를 위해 리츠의 영향력 확보하기 위해서다.

그러나 이러한 규정 탓에 리츠의 수익 구조가 다양하지 못한다는 지적이 제기됐다. 이에 최소한의 영향력 확보 기준에 해당하는 부동산법인의 지분 20% 이상을 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 방침이다.

/사진제공=국토교통부

자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차를 폐지한다. AMC란 리츠 자산의 투자 · 운용을 위탁받아 담당하는 기업이다. 그동안 AMC 설립 시 예비인가와 설립인가의 2단계로 나눠 심사해왔으나 각 단계에서 사실상 동일한 요건을 심사하는 등 비효율이 발생했다. 이번 개선방안에 따라 국토부의 예비인가 절차는 폐지하되 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 대체한다.

리츠 정보 접근성을 개선한다. 국토부는 2016년부터 리츠·자산관리회사(AMC) 인가 및 감독 업무를 지원하고 국민에게 리츠 정보를 제공하기 위해 리츠정보시스템을 운영 중이다.

하지만 청약개시 1일 전에 공지가 올라오는 등 리츠 정보시스템에 공지되는 상장리츠의 청약 정보가 적시에 제공되지 않는다는 문제가 불거졌다. 이에 공모시 청약 정보 안내 기준을 명시하고 재무정보와 주가 정보를 통합적으로 제공하는 등 올해 안에 시스템을 고도화할 계획이다.

남영우 국토부 토지정책관은 "고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠시장의 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진해, 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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