하락장엔 하우스푸어 위험 커 … 실거주할 한채라도 매수 조심

"부동산 하락 분위기는 규제 완화로 막을 수 없습니다."

이현철 아파트사이클연구소장(사진)은 최근 매일경제 유튜브 채널 매부리TV와 인터뷰에서 "요즘처럼 하락장에서 실거주 한 채는 하우스푸어로 가는 지름길"이라면서 매수에 신중해야 한다고 조언했다.

지난 3일 정부가 대대적인 부동산 규제 완화를 발표했다. 전매제한을 축소하고, 실거주 의무를 폐지한다. 서울 수도권 규제지역을 서울 강남·서초·송파·용산만 남기고 다 풀기로 했다. 급속한 규제 완화는 집값 하락을 멈추고 분위기를 반전시킬 수 있을까. 이 소장은 "대중심리는 방향을 정하면 그 방향으로 일관되게 간다"면서 부동산 하락 골이 깊어질 것이라고 전망했다.

직전 최고가 대비 30% 이상 떨어진 거래가 나오면서 실수요자들이 매수에 관심을 갖고 있다. 이 소장은 "부동산은 시장의 흐름대로 움직여서 먼저 많이 떨어진 부동산은 더 떨어질 수 있다. 평균 40% 하락이라는 점은 전부 40% 떨어지는 게 아니라 (많이 떨어지는) 이런 곳들은 50~60% 빠진다는 얘기"라고 설명했다. 이 소장은 '실거주 한 채는 진리'라는 말을 경계해야 한다고 했다. "'실거주는 괜찮다' 이 말은 잘 생각해 보셔야 합니다. 집값이 안 떨어지고 제자리라고만 가정했을 때 집을 소유한 것과 임대로 살 경우 드는 비용을 계산해 보세요."

이 소장이 예로 든 것은 서울 송파 헬리오시티다. 이 소장은 헬리오시티 전용 84㎡를 15억원에 매수했을때와 전세(7억5000만원)를 살때를 비교하며 "매매를 선택하면 임대할 땐 안 들어가는 비용이 든다"고 했다. 취득세, 재산세, 그리고 기회비용을 따져보라는 조언이다.

"1주택자라 하더라도 5000만원 가까이 취득세가 나옵니다. 이미 5000만원을 손해보고 들어가는 거예요. 그리고 매년 재산세가 나와요. 한 200만~300만원 나오겠죠. 그런데 임대를 살면 이런 비용이 안 듭니다. 게다가 기회비용을 생각해 보세요. 지금은 예금만 넣어도 3~4%이자가 나오는데, 7억5000만원을 4% 예금에 넣으면 3000만원 수익이 생겨요. 이것만 비교해봐도 큰 차이가 납니다." 이 소장은 "집값이 안 떨어진다는 가정에서도 (집을 샀을 때 드는 비용이) 이 정도인데, 여기서 집값까지 떨어지면 엄청난 손해가 발생한다"고 강조했다.

"하락장에서는 무주택자가 괜찮아요. 실거주자는 벼락거지가 됩니다."

그렇다면 바닥을 알 수 있는 시점은 언제일까. 이 소장은 "전세가가 높아야 하는데 지금 전세시장을 보시라"고 했다. 수도권 청약 경쟁률이 떨어지고 있다. 청약 미달된 단지도 많다. 이 소장은 "현재는 주변 아파트가 하락하면서 분양가가 비싸 보이고, 분양가가 비싸니까 청약 경쟁률이 떨어지고, 당첨자들이 계약을 포기하고 미분양이 늘어나는 사이클로 가고 있다. 이 사이클이 더 심화될 것"이라면서 "지금은 조정장이 아니라 하락장이다. 매수에 신중해야 한다"고 말했다.

더 많은 인터뷰는 유튜브 매부리TV에서 확인할 수 있다.

[이선희 기자]