싱가포르 마리나베이처럼… 용도 제한없는 `한국형 화이트존` 도입

출처 국토부

사업자가 자유롭게 오피스, 주거, 호텔, 공원 등이 복합된 도시 공간을 만들 수 있는 일종의 도시계획 치외법권인 '화이트존'(도시계획 무규제 지역)이 도입된다. '화이트존' 도입을 통해 개발된 싱가포르 마리나베이샌즈처럼 민간·공공이 자유롭게 토지·건축 용도제안을 할 수 있게 되는 것이다.

마리나베이는 노후 항만 배후 지역이 주거, 관광, 국제업무가 복합된 단지가 된 성공사례로 꼽힌다.

국토교통부가 5일 시대변화에 맞게 도시계획 체계를 개편하기 위한 '도시계획 혁신 방안'을 발표했다.

현재는 도시를 주거지역·상업지역·공업지역 등 용도지역으로 나눠 그에 맞는 건축물만 지을 수 있고, 용도지역에 따라 밀도(용적률·건폐율)도 다르게 적용된다. 그러나 경제·사회구조가 변하며 직주근접(직장과 주거지 근접성)이 중요해졌고, 고밀·복합개발을 통한 새로운 공간 전략이 필요한 상황이 됐다. 이에 정부는 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 세 가지 '공간혁신구역'을 도입하기로 했다.

한국형 '화이트존'인 '도시혁신구역'은 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고 용적률·건폐율도 지자체가 자유롭게 정할 수 있다. 사업 주체가 필요에 따라 도시계획을 세워 심의를 받을 수 있다는 뜻이다. 다만 복합용도가 되도록 단일 용도 비율은 70%, 주거용도는 50%+α 이하로 한정했다.

민간 참여를 활성화하기 위해 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 도시개발법상 사업 시행 자격을 부여할 계획이다. 정부는 이를 통해 철도정비창 부지 등 도심 내 유휴부지에 업무·호텔·주거·공원 등 다양한 시설이 고밀도로 융복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대하고 있다.

'복합용도구역'에서는 기존 용도지역을 변경하지 않고 다른 용도를 허용한다. 주거지역 내 상업시설을 설치하고 공업지역 내에는 주거·상업시설이 들어갈 수 있게 된다. 전면 재개발보다는 점진적 전환이 필요한 지역에 지정한다. 다만 주거·공업·녹지 환경 보호를 위해 전용주거, 전용공업, 녹지지역은 적용을 제한한다. 복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용하기로 했다.

국토부는 "노후 공업단지나 쇠퇴한 구도심을 주거·문화·업무 복합지역으로 전환해 직주근접 수요에 부응할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

'도시계획시설 입체복합구역'도 도입해 기존 단일·평면적으로만 활용되던 체육시설, 대학교, 터미널 등을 시설복합화나 지하화 등을 통해 활용도를 높일 계획이다.

시설 복합화나 지하화를 추진하면 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설인 종합의료시설과 국제회의장, 체육시설 등의 설치가 허용된다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율도 2배까지 상향한다. 민간투자 활성화를 위해 민간의 국공유재산 장기사용 특례 부여도 추진한다.

도시혁신구역과 복합용도구역으로 지정되려면 민간 사업자 등은 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립해야 한다. 이어 주민과 지방의회 의견을 수렴하고 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다. 도시계획시설 입체복합구역은 시설 단위의 계획인 만큼, 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 적용한다.

공간혁신구역 지정을 통한 규제 완화는 부동산값 상승과 직결되기 때문에 정부는 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전 부지와 역세권 개발에 적용되는 공공기여를 공간혁신구역에도 적용할 방침이다. 지자체와 사업자가 협상해 토지가치 상승 범위에서 공공기여 규모를 결정하게 된다.

이 외에도 공간혁신구역을 활용한 국토부 선도사업도 추진할 계획이다. 새로운 제도 도입으로 인한 예상치 못한 부작용을 보완하고, 민간에서 안정적인 제도 정착과 확산을 위해서다.

공간혁신구역, 공간재구조화계획, 생활권 도시계획 등 새로운 혁신 제도들을 도입하려면 국토계획법을 개정해야 한다. 국토부는 1월 중 관련법 개정안을 발의하고 올해 안에 하위 법령을 정비할 계획이다.이미연기자 enero20@