2년간 주택가격 20% 급락 시, 하반기 8건 중 1건 '깡통전세'

주금공 산하 주택금융연구원 분석
작년 7월~내년 6월 반기별 하락 가정
올 하반기 전국 12.5%, 대구 33.6% '깡통'

서울 아파트 전경. 기사 내용과는 무관함. 게티이미지뱅크

작년 7월부터 내년 6월까지 2년간 주택가격이 10~20% 수준으로 하락할 경우, 올해 하반기 만기가 도래하는 아파트 전세주택의 8건 중 1건은 이른바 '깡통전세'로 전락할 위험성이 큰 것으로 나타났다. 특히 대구는 해당 비중이 3건 중 1건으로 전국에서 위험성이 가장 높은 곳으로 분석됐다.

5일 주택금융공사 산하 주택금융연구원은 주택금융리서치 28호에 실린 '보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로' 보고서에서 이같이 분석했다. 연구를 진행한 민병철 연구위원은 '깡통전세'를 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태로 정의했고, 연구에선 보증금이 추정 매맷값보다 10% 이상 높을 경우 깡통전세로 간주했다.

보고서는 올해 반기별 만기가 도래하는 아파트 전세 주택 중 만기 시 깡통전세 상태가 될 수 있는 비중을 추정했다. 아파트 매매가격은 지난해 7월 기준으로 직전 3개월 동안 거래 평균값을 설정하고, 이후 2년간 매매가격이 0~10% 하락할 때(시나리오1)와 10~20% 하락할 때(시나리오2)를 가정했다.

분석 결과, 올해 상반기에 만기가 도래하는 전국 아파트 가운데 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 전망됐다. 다만 대구의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작된 탓에 시나리오1에서는 16.9%, 시나리오2에서는 21.8%로 예상됐다.

하반기엔 위험성이 더욱 높아진다. 깡통전세 비중은 시나리오1에서 7.5%, 시나리오2에서 12.5%까지 상승했다. 특히 시나리오2의 경우 △대구(33.6%) △충남(31.3%) △울산(30.4%) 등은 3건 중 1건이 깡통전세로 전락할 위험에 노출됐다. 그나마 서울이 2.9%로 가장 낮은 수준을 기록했다.

민 연구위원은 "급등했던 주택가격이 하락하면서 깡통전세 발생비율이 증가할 가능성이 높다"며 "보증금 반환보증뿐만 아니라 국토부의 전세 사기 방지책과 같은 다각적 대응방안을 지속적으로 고민할 필요가 있다"고 밝혔다.

김정현 기자 virtu@hankookilbo.com