2년간 집값 10~20% 떨어지면 8곳 중 1곳은 '깡통전세'

[서울=뉴시스] 정옥주 기자 = 향후 2년간 집값이 10~20% 하락하면 올해 하반기 계약 만기가 도래하는 전세 8건 중 1건은 매매가가 보증금 수준 이하로 떨어지는 '깡통전세'가 될 수 있다는 분석이 나왔다.

5일 주택금융공사 주택금융연구원의 '보증금 미반환 위험의 추정(깡통전세 아파트를 중심으로)'에 따르면 향후 2년간 주택매매가격지수가 10~20% 하락하면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 중 12.5%는 깡통전세가 될 가능성이 있는 것으로 추정됐다.

최근 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 증가하고 있는 실정이다. 지난해 9월까지 보증금 반환보증 사고액은 6466억원으로 이미 지난해 전체 사고액(5790억원) 규모를 넘어섰다. 이처럼 보증금 미반환 리스크가 커지고 있지만, 깡통전세 위험성에 대한 엄밀한 추정은 부재한 상황이다.

이에 보고서는 올해 상반기부터 내년 상반기에 만기가 도래하는 아파트 전세계약 80만9407건 중 만기 시 매매가가 보증금 수준 이하로 떨어지는 깡통전세 상태가 될 비중을 추정했다. '깡통전세'란 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태로, 연구원은 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우만 깡통전세로 간주했다.

각 계약 건에 대해 최초 보증금 수준과 현재 해당 주택의 가격을 비교해 역전세가 발생하기 위한 주택가격 하락 폭을 계산한 후, 매매가격 변화율 시나리오별로 해당 주택 가격 하락 폭이 발생할 확률을 추정하는 방식이다. 시나리오는 주택가격지수의 향후 2년간 0~10% 하락하는 경우와 10~20%가 하락하는 경우로 가정했다.

그 결과 올 상반기에 만기가 도래하는 건 중 2년간 매매가격지수가 0~10% 하락할 경우 전국적으로 3.1%, 10~20% 하락하면 4.6%가 깡통전세가 될 것으로 예상됐다. 그런데 올해 하반기에는 위험이 더 늘어나 매매가격지수가 0~10% 하락시 7.5%, 10~20% 하락하면 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 추산됐다. 만기까지의 잔여기간이 길수록 잠재적 주택가격 하락에 노출되는 시간이 길어져 깡통전세 가능성이 커진다는 설명이다.

내년 상반기의 경우에도 위험은 대체로 증가하지만 전셋값 조정이 이뤄 일부 지역에서는 올해 하반기와 비교해 위험이 증가하지 않는 것으로 예상됐다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 "급등했던 주택가격이 하락하면서 깡통전세 발생비율은 증가할 가능성 높다"며 "깡통전세 문제 등을 해결하기 위해서는 보증금 반환보증뿐만 아니라 다각적인 관점에서 대응 방향을 모색할 필요가 있다"고 짚었다.

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