[일문일답]한국형 '화이트존' 도입…도시 규제없이 복합개발 가능

도시혁신구역, 지자체가 용적률·건폐율 지정

싱가포르 마리나베이샌즈 호텔이 보이는 공원에서 여유를 즐기는 시민들의 모습. ⓒ AFP=뉴스1 ⓒ News1 최서윤 기자

(서울·세종=뉴스1) 김도엽 박기현 기자 = 서울 용산 철도 정비창 부지에 싱가포르 마리나베이와 같은 복합단지 건설이 가능해질 것으로 보인다. 정부가 도시규제 제약 없이 개발 가능한 '한국형 화이트존'을 도입해서다. 이는 직주근접 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되는 점을 반영한 것이다. 현재는 토지를 주거·상업·공업용도에 따라 용적률·건폐율을 엄격히 구분한다.

국토교통부는 5일 도시계획 혁신 방안을 발표하고 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 '공간혁신 구역'을 도입한다고 밝혔다.

한국형 화이트존인 도시혁신구역은 도시 내 혁신적 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시 계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 지자체가 자유롭게 정할 수 있는 곳이다. 다만 복합용도가 되도록 단일 용도 비율은 70%, 주거용도는 50%+α 이하로 한정한다.

특히 민간의 참여 활성화를 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우에 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여할 계획이다.

이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등 다양한 시설이 고밀 융복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대된다.

앞서 화이트존을 도입한 싱가포르는 노후 항만 배후단지를 주거·국제업무·관광이 가능한 세계적인 복합단지로 개발했다.

복합용도구역은 주거지역 내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용된다.

도시계획시설 입체복합구역은 시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향할 계획이다.

길병우 국토부 도시정책관은 "주거, 상업, 공업 등 굉장히 엄격하고 세분화된 관리체계가 유지됐는데 예전 제조업시대부터 만들어진 제도라 현재 첨단산업이나 직주근접 등을 담기에는 생활패턴과 맞지 않다는 지적이 많았다"며 "이 부분에 대한 오랜 연구를 진행해왔으며 3가지 용도구역을 새로 만들자는 의견이 모아졌다"고 말했다.

다음은 길 도시정책관과의 일문일답.

-도시혁신구역의 경우 사실상 민간에 시행부터 사업권한 등을 열어주는 것인가 ▶기존 개발은 땅, 토지, 용도, 밀도를 정하면 민간이 맞게 개발하는 것인데, 기간이 많이 소요됐다. 민간에 열어주기보다는 지금도 제한할 수 있지만, 기간이 오래 걸리는 것에 있어 단축할 수 있다. 기존에는 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획)도 바꿔야 하는데, 너무 오래걸려서 '재구조화계획'을 도입해 승인시 도시계획 변경도 할 수 있어 개발이 신속하게 진행되는 것이다.

-도시혁신구역의 주거용도는 50%+α 이하인데 정확한 범위는 ▶단일 용적률의 극대화를 위해 만드는 것이 아니다. 임대주택, 공공주택 등 공공 목적에 의해 추가로 들어가는 것이 플러스알파가 된다는 의미다.

-문재인 정부 도시재생사업과 차별점은 ▶2015년 입지규제최소구역 도입해서 준비했는데, 작동이 잘되지 않았다. 그 이유가 결국 개발 사업이 연계돼야 실현되는데, 개발 수립만 하고 사업이 없으면 민간을 제한하도록 한 것이 차이점이다. 단일용도도 60%까지 하려던 것을 70%까지 늘리고, 주거용도도 40%에서 50%+α로 달라진다.

-실제 사업 적용될 지역이 용산인가 ▶서울시에서 이미 입지규제최소구역 의사를 표시한 바 있고, 제도를 논의한 적이 있다. 같이 논의하면 충분히 적용 가능한 사례로 보인다. 서울뿐 아니라 입지규제최소구역이 전국 다섯 곳인데, 부산 노후공업지역도 충분히 활용할 수 있을 것으로 보여진다.

-재구조화계획 수립하는 주체와 범위는 ▶모두 지자체다. 다만 지자체 남용 우려가 있어서, 이를 막기 위해 중앙도시계획위원회에서 심의한다. 시·도지사까지이며 구는 아니다.

-도시계획 수립 의견 수렴하고, 고시는 지자체에서 하는 것인가 ▶그렇다. 다만 새로 만드는 사업이라 선도사업 준비한다. 법 개정이 필요한 사항이라 개정 진행상황 보면서 추진 시기를 검토하는데, 지자체와도 논의할 것이다.

-선도사업 추진할만한 곳이 ▶기존이 논의되는 지역들이 있다. 노후공업지역 이런 재생 부분도 있고, 서울시도 희망하고 있다. 이를테면 부산 사상의 노후공업지역의 경우 빈공장, 오래된 상업시설 등이 혼재된 상태다. 이런 곳을 활용해볼 수도 있다. 기타지역과도 같이 논의하겠다.

-공업지역 용도가 상업·주거용도로 변경될 수도 있는 것인가 ▶노후공엽지역의 경우 복합용도구역으로 쓰일 수 있을 것 같다. 다만 용도지역은 바꾸지 않는다는 게 복합용도구역 제도의 취지다.

-기존보다 사업이 얼마나 짧아지나 ▶도시계획 바뀌는 데만 기존 최소 4~6년 걸린다. 공간재구조계획을 짜면 2년 정도로 줄어든다.

-민간에서 제안했으나 지자체장의 방향과 달라 충돌이 있을 때는 어떻게 조정하나 ▶지자체가 조정한다.

dyeop@news1.kr