집값 10~20% 빠지면… 전세 12.5%가 ‘깡통’

■ 주택금융연구원 추정

올해 하반기 만기도래 계약

8건중 1건 ‘깡통전세’ 위험

서울은 2.9%로 ‘비교적 안전’

대구 ‘3건중 1건’ 우려 더커

향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락하면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 이른바 깡통전세로 전락할 위험이 있는 것으로 분석됐다. 최근 집값 하락세가 가파른 대구는 3건 중 1건이 깡통전세로 전락할 것으로 우려됐다. 임대인이 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못한다는 얘기다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 5일 주택금융리서치 28호에 실린 ‘보증금 미반환 위험의 추정 : 깡통전세 아파트를 중심으로’ 보고서에서 이같이 밝혔다. 보고서에 따르면 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억 원, 2019년 3442억 원, 2020년 4682억 원, 2021년 5790억 원에 이어 지난해에는 1∼9월 기준 6466억 원으로 이미 전년 규모를 넘어섰다.

보고서는 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일단지와 동일면적 등의 아파트 거래가격을 평균값으로 정했다. 이를 기준으로 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때의 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다. 추정 매매가보다 10% 이상 보증금이 큰 경우를 깡통전세로 정의했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐다. 대구의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다. 올해 하반기 만기 도래 건은 위험이 더 커져 시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고, 경북(32.1%)·충남(31.3%)·울산(30.4%) 등도 깡통전세가 될 우려가 큰 것으로 나타났다. 충북(26.8%)·전북(25.1%)·경남(20.7%)·광주(19.3%)·대전(19%)·전남(16.9%)·강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았다. 다만 서울은 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 매우 낮았다. 보고서는 “깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다”고 밝혔다.

이관범 기자 frog72@munhwa.com

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