규제 자유로운 한국형 '화이트존' 도입… 도시계획 혁신 방안 발표

국토부가 공간혁신 3종 구역을 도입한다는 '도시계획 혁신 방안'을 발표했다. /사진=뉴시스

국토교통부가 '도시계획 혁신 방안'을 발표했다. 도시규제로부터 자유롭고 융·복합적 도시개발이 가능한 공간혁신 3종 구역을 도입한다는 방침이다.

5일 국토부는 최근 시대변화에 맞게 도시계획 체계를 개편하기로 하고 올해 대통령 업무보고에서 제시된 '도시계획 혁신 방안'을 오는 6일 발표한다고 밝혔다.

현행 도시계획 체계는 제조업 시대에 마련된 것으로 주거환경 보호를 위해 토지의 용도(주거·상업·공업 등)와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분해 운용하고 있다. 하지만 4차 산업혁명, 디지털 전환 등 경제·사회구조 변화로 인해 직주근접, 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되고 있다.

그동안 국토도시계획학회·건축공간연구원·국토연구원 주관으로 관련 연구를 진행했고 민간기업·지자체 등 이해관계자 의견수렴을 통해 이번 도시계획 혁신 방안을 마련했다.

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3가지 종류의 공간혁신 구역 도입

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융·복합 도시공간 조성을 위해 세 가지 종류의 공간혁신 구역을 도입한다.

도시혁신구역은 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 입지규제최소구역 (2015년 도입)을 전면 개편해 '도시혁신구역'(한국형 White Zone)을 도입한다.

국토부는 유사사례로 싱가포르 마리나베이를 꼽았다. 마리나베이는 1997년 개발사업자가 토지용도를 자유롭게 복합적으로 결정(공장 제외)하는 '화이트존'을 도입했다. 이후 2008년 노후 항만 배후단지를 주거·국제업무·관광 등 세계적인 복합단지로 재개발했다.

도시 내 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 한다. 이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융·복합되는 개발사업이 활성화된다.

복합용도구역은 도시 관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역 등 용도지역을 지정하고 그에 맞게 설치할 수 있는 시설과 밀도를 각기 다르게 허용하고 있어 주거지역 내 오피스, 융·복합 신산업 단지 조성 등 시대상 반영에 한계가 있다.

노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하나 전면 재개발보다는 전진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정한다. 이를 통해 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 것으로 기대된다.

도시계획시설 입체복합구역을 도입한다. 시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치게 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해 줄 계획이다.

특히 도시계획시설에 민간투자 활성화를 위해 민간의 국공유재산 장기사용 등 특례 부여도 관계기관 협의를 거쳐 추진한다. 이를 통해 도시계획 시설을 입체적으로 복합화하고 한정된 공간에 다양한 기반시설 확보도 가능할 것으로 기대된다.

특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되므로 사전 영향 검토가 필요하다. 이 경우 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정 위치와 계획 내용, 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'(제도 신설)을 수립토록 해 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토할 계획이다.

도시계획시설 입체복합구역은 시설 단위의 계획인 만큼 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 적용토록 한다.

공간혁신구역을 통한 규제 완화는 지가의 상승과 직결되므로 무분별한 개발방지를 위해 적절한 공공기여 방안이 필요하다. 이에 기존에 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전부지·역세권 개발 등에만 적용되던 공공기여를 공간혁신구역까지 확대 적용한다.

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생활권 도시계획 제도화

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국토부는 이와 함께 n분 생활권 조성을 위해 생활권 도시계획을 제도화한다.

전 세계적으로 삶의 질의 중요성이 커지면서 파리 15분 도시 등 일상생활과 시간을 고려한 도시계획이 확산하는 추세다. 이에 생활권 단위의 도시계획 활성화를 위해 현재 도시군기본계획상 부문 계획인 생활권계획을 '생활권 도시계획'으로 제도화한다.

지역 내 관광, 산업 등 일정 기간 체류하는 '생활인구'를 고려해 계획을 수립토록 하고 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구와 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례를 부여할 계획이다.

이를 통해 인프라와 자원은 갖추고 있으나 접근성 격차로 인해 지역별로 삶의 질의 차이가 나는 도시에서 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가 생활을 모두 누릴 수 있는 생활권 도시로 전환될 것으로 기대된다.

국토부는 앞으로도 도시계획 혁신 방안 이행을 신속하게 추진할 계획이다. 공간혁신구역, 공간재구조화계획, 생활권 도시계획 등 새로운 혁신 제도들을 도입하기 위한 '국토계획법' 개정을 추진한다.

새로운 제도 도입으로 인한 예상치 못한 부작용을 보완하고 민간에서 안정적인 제도 정착과 확산을 위해 공간혁신구역을 활용한 국토부 선도사업을 추진할 계획이다.

길병우 국토부 도시정책관은 "도시계획은 국토 이용의 제도적인 근간으로서 우리나라의 경제·사회 성장을 뒷받침해왔다"며 "변화하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 글로벌 도시 경쟁력을 높이고 국민 삶의 질도 업그레이드할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.