"싱가포르 마리나베이처럼"… 규제 없는 '도시혁신구역' 도입

국토부, 도시계획 혁신방안 발표… 3종 공간혁신구역 도입

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 서울시가 용산정비창 일대를 '입지규제최소구역'으로 지정해 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 하고, 아시아의 실리콘밸리로 만드는 등 개발을 본격화 한다. 오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 '용산국제업무지구 개발구상' 기자설명회를 열고 용산정비창 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진을 발표했다. 서울시의 구상에 따르면 앞으로 이 일대는 초고층 빌딩 사이에 공원과 녹지가 펼쳐지고 일자리, 주거, 여가, 문화생활 등이 전부 내부에서 이뤄지는 '직주혼합' 도시로 조성된다. 사진은 이날 서울 용산 정비창 부지의 모습. 2022.7.26/뉴스1

싱가포르 마리나베이처럼 개발사업자가 토지 용도를 자유롭게 결정하는 한국형 '화이트존'(White Zone)이 도입된다. 이를 통해 지자체와 민간이 토지·건축 용도제한 없이 용적률과 건폐율을 정할 수 있게 돼 철도정비창 부지 등 도심 유휴 부지에 고밀·융복합 개발이 활성화될 전망이다.

지자체(시장·군수)가 공간재구조화 계획을 세워 구역을 지정하되 민간이 제안할 경우 통합심의를 도입해 사업시행자 자격을 부여함으로써 도시계획수립 기간을 최소 2년으로 단축할 수 있게 된다. 복합 용도 목적에 맞게 단일용도 비율을 70%, 주거는 '50%+α'로 늘려 민간이 철도·도로를 지하화 할 수 있게 사업성도 높여준다.

국토교통부는 6일 토지 이용과 밀도를 엄격히 구분하던 현행 도시계획 체계를 전면 개편하는 '도시계획 혁신 방안'을 밝혔다. 지난 3일 대통령 업무보고에서 제시된 국정과제 중 하나로, △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 종류의 공간혁신 구역을 도입하는게 골자다.

국토부는 지금의 경직적인 도시계획 하에선 용산 철도정비창 부지 등 대규모 융복합 프로젝트를 추진하는데 한계가 있는 만큼, 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적으로 개발할 수 있게 '도시혁신구역'을 도입하기로 했다. 기존의 입지규제최소구역을 8년 만에 전면 개편해 새로 도입하는 구역으로, 싱가포르 마리나베이를 탄생시킨 '한국형' 화이트존이다.

도시혁신구역은 도시 내 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 한다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50+α 이하로 한정했다. 민간 참여를 독려하기 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고, 제안자에게 도시개발법상 사업시행 자격도 부여한다.

기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용되는 '복합용도구역'도 도입한다. 복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용한다.

복합용도구역은 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하나 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정한다. 이를 통해 미국의 보스톤 혁신지구처럼 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적으로 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 것으로 기대된다.

체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 '도시계획시설 입체복합구역'도 도입한다. 시설 복합화나 지하화를 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해 줄 계획이다.

특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되므로 사전 영향 검토가 필요한만큼 '공간재구조화계획'을 신설해 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토할 계획이다.

특히 공간재구조화계획에 대한 민간 사업자 제안을 허용하고, 재구조화계획 승인 시에는 기존 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획) 변경 효과도 부여해 빠르게 변화하는 시대에 맞게 신속한 도시개발이 가능토록 절차도 간소화한다. 규제완화 효과가 큰 만큼 남용 방지를 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 공간재구조화계획을 승인하도록 절차를 마련한다.

김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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