한국형 '화이트존' 용도·용적률 규제없는 '공간혁신구역' 도입

철도정비창 등 유휴부지 고밀 융복합 개발
공간혁신구역 3종 도입…규제 최소화
사전 영향 검토 필요…공공기여도 적용

직주근접, 고밀·복합 개발을 위한 '3종 공간혁신 구역'이 도입된다. 필요에 따라 토지 용도에 대한 칸막이를 제거하고, 기반 시설을 수용할 수 있는 곳은 토지이용 밀도를 상향한다. 기존 용도용적제에서 벗어나 민간의 창의적인 계획을 지원하겠다는 목표다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '도시계획 혁신방안'을 5일 발표했다. 국토도시계획학회·건축공간연구원·국토연구원이 관련 연구를 진행했고, 민간기업과 지자체 등 이해관계자의 의견 수렴 절차를 거쳤다.

용도·용적률 '자유롭게'

공간혁신 구역은 총 3가지다. 한국형 화이트존인 '도시혁신구역'과 용도지역 변경 없이 다른 용도의 시설을 설치할 수 있는 '복합용도구역', 다중 이용 도시계획시설을 복합개발할 수 있는 '도시계획시설 입체복합구역'이다.

도시혁신구역은 2015년 도입된 입지규제최소구역을 개편한 것으로 토지·건축 용도 제한이 없고, 용적률과 건폐율도 지자체가 자유롭게 정할 수 있다. 다만 단일용도 비율은 70%, 주거 용도는 50+α로 한정한다. 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳이면 어느 곳이나 지정 대상이다.

민간사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발 사업구역으로 지정하며, 제안자에는 도시개발법상 사업 시행자격을 부여할 계획이다. 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무·호텔·주거·병원 등 고밀 융복합 개발사업이 활성화될 것이란 기대다.

복합용도구역은 용도지역을 변경하지 않아도 다른 용도 시설을 설치할 수 있는 구역이다. 현행 도시관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역은 설치 가능한 시설과 밀도가 정해졌다. 다만 기존 용도지역의 용적률을 유지해야 한다는 점에서 도시혁신구역과 다르다.

복합용도구역은 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하지만 전면 재개발이 어려운 지역에 지정한다. 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 전환해 직주근접 수요에 부응할 전망이다.

다중이용 시설 '복합개발' 가능

도시계획시설 입체복합구역은 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설을 복합 개발할 수 있게 하는 구역이다. 용도지역에 따라 설치가 제한된 도시계획시설도 설치할 수 있도록 길을 열어주며, 용적률과 건폐율을 1.5~2배까지 상향한다.

민간투자 활성화를 위해 국공유재산 장기 사용 등 특례도 부여할 예정이다. 단일·평면적으로 활용됐던 도시계획시설을 융복합 거점으로 탈바꿈시킬 계획이다.

도시혁신구역과 복합용도구역의 경우 사전 영향 검토를 받아야 한다. 아울러 지정 위치와 계획 내용, 도시 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립해야 한다. 이들 지역의 규제가 대폭 완화되는 만큼 남용 방지를 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 승인할 계획이다.

다만 공간재구조화계획은 민간이 직접 제안할 수 있으며, 승인 절차도 간소화할 계획이다. 재구조화계획이 승인되면 도시기본계획, 도시관리계획 등 기존 도시계획도 함께 변경된다.

도시계획시설 입체복합구역은 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 따른다.

공공기여 도입…지가 상승 막는다

국토부는 '공공기여'를 통해 지가 상승의 부작용을 방지할 계획이다. 환수방식은 기존 지구단위계획 변경 때와 같이 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자가 협상해 결정한다. 정부는 지자체를 위해 공공기여 가이드라인을 마련할 예정이다.

3종 공간혁신 구역과 함께 '생활권 도시계획'이 제도화된다. 지난 2014년 생활권계획 수립 근거가 마련됐지만, 세부 수립기준이 없어 활성화되지 않은 상황이다. 이에 지자체가 파리 15분 도시 등 일상생활을 고려한 도시계획을 수립하도록 한다.

지역 내 관광, 산업 등 일정 기간 체류하는 '생활인구'를 고려해 계획을 수립하고, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구와 토지개발물량을 조정할 수 있는 특례를 부여한다. 지역별 삶의 질의 격차를 줄이고, 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가를 누릴 수 있는 도시로 전환한다.

정부는 이달 중 이같은 방안을 담은 국토계획법 개정안을 발의할 예정이다. 하위법령은 연내 정비할 계획이다. 도입 단계에서 예상치 못한 부작용이 나올 것에 대비해 올해 선도사업을 추진할 계획이다.

길병우 국토교통부 도시정책관은 "변화하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 글로벌 도시 경쟁력을 높이고 국민 삶의 질도 업그레이드할 수 있을 것"이라며 "도시계획에서 민간의 제안을 폭넓게 허용하고, 대폭적인 규제 완화를 통해 개발역량을 최대로 발휘할 수 있을 것"이라고 말했다.

이하은 (lee@bizwatch.co.kr)