집값 10~20% 떨어지면..."하반기 전세 8건 중 1건은 ‘깡통’" 대구가 제일 위험

대구는 3건 중 1건, 깡통전세 우려, 전북·경남·광주·충북 등도 위험 커

/사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스]앞으로 2년간 주택가격이 10∼20% 하락하면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건이 '깡통전세'로 전락할 위험이 있다는 분석이 제기됐다.

5일 민병철 주택금융연구원 연구위원은 주택금융리서치 28호에 실린 '보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로-' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나는 추세다. 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 지난 2018년 792억원을 시작으로 2019년 3442억, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원에 이어 지난해 1월∼9월 6466억원으로 이미 전년 규모를 넘어섰다. 특히 작년 8, 9월 사고액은 2187억원으로 최근 발생한 사고액 규모가 상대적으로 컸다.

보고서는 작년 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

깡통전세란 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태를 뜻한다. 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우도 해당한다. 깡통전세가 발생하면 임대인은 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 있다.

이번 보고서는 층별 가격 차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다. 또 정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트를 분석 대상으로 정했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐다. 대구의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다.

올해 하반기 만기 도래건은 위험이 더 커졌다. 만기까지의 잔여기간이 길수록 잠재적 주택가격 하락에 노출되는 시간이 길어져 깡통전세 가능성이 커진 것이다.

시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건 수준인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고, 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세 우려가 컸다.

충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았다. 다만 서울은 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 상대적으로 낮았다.

내년 상반기 만기 도래건의 경우 위험이 대체로 증가해 시나리오1에서는 전국적으로 8.3%, 2에서는 14.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 다만 전셋값 조정이 이루어진 일부 지역에서는 올해 하반기와 비교해 위험이 증가하지 않았다. 예를 들어 대구는 매매가격하락지수 하락폭보다 전셋값 지수의 하락폭이 더 커 전세가율이 더 낮은 상태로 계약이 체결돼 깡통전세의 위험이 감소했다. 시나리오1에서는 11.3%, 2에서는 22.4%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다.

보고서는 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다”면서 “선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 국토부의 전세사기 방지책과 같은 다각적인 대응방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 분석했다.

올해 하반기에 만기가 도래하는 전세계약의 깡통전세 가능성을 정리한 도표./사진=한국주택금융공사