“내 전 재산이 한순간에”…집값 10~20% 하락땐 ‘깡통전세’ 쏟아진다

올해 하반기 기준 추정
8건 중 1건 깡통전세 전락
대구 3건 중 1건꼴

앞으로 2년 동안 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 이른바 ‘깡통전세’로 전락할 위험이 있다는 연구 결과가 나왔다. 사진은 본 기사와 관련 없음 [사진 = 연합뉴스]

앞으로 2년 동안 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 이른바 ‘깡통전세’로 전락할 위험이 있다는 연구 결과가 나와 주목된다.

깡통전세는 통상 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택이다.

최근 집값 하락세가 가파른 대구·경북 지역은 3건 중 1건이 깡통전세가 될 위험성이 높은 것으로 분석됐다.

주택금융연구원은 5일 민병철 연구위원의 ‘보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환보증 사고금액은 2018년 792억원에서 2021년 5790억원으로 늘었다. 작년 1∼9월에는 6466억원을 기록하는 등 큰 폭으로 늘고있다.

보고서는 또 향후 2년 동안 집값이 0~10% 하락할 경우(시나리오1)와 10~20% 하락할 경우(시나리오2)를 가정해 깡통전세가 늘어날 가능성을 전망했다.

일반적으로 깡통전세 임대인은 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 발생한다.

다만, 이번 보고서는 깡통전세 기준을 전세보증금이 추정매매가보다 10% 이상 높은 경우로 설정했고, 아파트만을 대상으로 연구를 진행했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐다. 대구의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다.

올해 하반기 만기 도래건은 위험이 더 커져 시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다.

시나리오 2에서 깡통전세 발생 비율이 더 높았는데 특히 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건에 해당하는 33.6%로 집계돼 전국에서 가장 높았다. 이어 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%), 충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등 수도권을 제외한 대부분 지역에서 깡통전세 확률이 평균대비 크게 높아졌다.

이에 비해 서울은 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 비교적 낮았다.

민병철 연구위원은 “깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다”면서 “선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 국토부의 전세사기 방지책과 같은 다각적인 대응방안을 지속해서 고민할 필요가 있다”고 제언했다.