[알기 쉬운 부동산] 미분양 증가의 위험과 대응 방안

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

가격의 추세적 하락기에는 자본이득 기대감이 낮고, 고금리 부담까지 더해져 시장가 대비 '충분히' 낮은 분양가격이 아니고서야 청약수요는 감소한다.

반면 인허가에 따른 오랜 시간 비용과 상승기 매입한 토지비, 높아진 건축비와 자금조달비용 등 복합적 비용구조에서 시행자와 건설사, 금융기관 간 이해관계 조정은 쉽지 않으며, 수요자를 만족시킬 과감한 분양가 인하는 기대만큼 쉽지 않다. 이에 전국 아파트 미분양이 6만호에 육박하고, 지역에서도 청약 미달과 미분양이 급증하고 있다.

미분양 증가는 분양사업장에 토지비와 건설비 등 부동산 PF대출을 제공한 금융기관의 자산건전성 악화와 부실 가능성을 높이고, 자산규모가 크지 않은 제2금융권부터 위험이 커질 수 있다. 또 분양사업의 자금조달을 위해 건설사가 책임준공, 지급보증 등 신용공여를 제공하는 통상의 사업구조를 감안한다면 취약한 건설사의 자금경색과 부도 위험도 커질 수밖에 없다.

건설사 등은 미분양 최소화를 위해 감내할 수준에서 수요자 기대치에 근접한 분양가 하향 조정은 물론 미분양물량 할인 재분양 등 자구노력이 요구된다. 서민의 소득수준 대비 현저히 높아진 분양가에 대한 곱지 않은 수요자 시선을 감안한 사업 주체의 자발적이고 선제적인 노력이 없다면 미분양 해소를 위한 공공지원에 대해서 대중의 공감대 확보가 쉽지 않기 때문이다.

자구노력을 전제로 주택건설 전반의 위험 전이와 연쇄 부도, 이것이 가져오는 고용 위기와 지역경제 악영향을 차단하기 위한 공공지원도 선제적으로 마련될 필요가 있다. 합리적으로 조정된 가격으로 공공이 직접 매입해 유동성을 지원함과 동시에 임대주택으로 활용할 수 있다.

아울러 지방 미분양 주택의 경우 무주택자의 미분양 매입에 대한 취득세 감면, 금융 지원 등을 통해 민간 수요 여건을 조성하고, 상황이 악화된다면 민간의 매입등록임대주택 제도 정상화도 검토할 수 있을 것이다.

미분양 증가에서 촉발되는 건설경제금융 분야의 연쇄적 위험 전이에 대한 선제적 대응이 고민돼야 할 시점이다.