금리인상·부동산침체 직격탄 '리츠'…정부 규제 개선

신모델 개발…헬스케어 도심복합개발 등 확대
자금조달 때 기업어음 발행·간접리츠 초과배당도

정부가 금리 상승으로 투자자들의 관심이 떨어진 '리츠(REITs)' 살리기에 나선다. 신모델을 개발하고, 기업어음 발행을 허용하는 등 시장대응력을 강화한다. 관련 규제를 개선하고, 계도 중심의 검사 체계로 전환해 접근성을 높일 계획이다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '리츠 제도 개선방안'을 5일 발표했다. △리츠 신모델 개발 및 시장 대응력 강화 △리츠 운영 관련 규제개선 △계도 중심의 검사체계로 전환 △정보 접근성 개선이 기본방향이다.

리츠는 소액으로 우량 부동산에 투자하는 상품으로 2001년 관련 제도가 도입됐다. 운영리츠 수는 2018년 219개에서 2022년 350개로, 자산규모는 2018년 43조원에서 2022년 87조원으로 성장 중이다.

다만 최근 기준금리가 급격히 상승하면서 자금을 조달하기가 어려워졌고, 투자자들의 관심도 저하됐다. 상장 리츠의 주가는 작년 6월말 대비 11월말에 25% 하락했고, 일부 리츠는 상장을 연기하거나 유상증자 모집액 미달을 겪었다.

먼저 주택·오피스에 집중한 현 리츠 시장을 부동산경기 침체에 영향에 덜 예민한 헬스케어, 내집마련, 도심복합개발사업 등으로 확대한다.

또 리츠 자금조달 시 기업어음을 발행할 수 있게 한다. 현재는 금융 대출, 회사채 발행만 인정한다. 기업어음은 만기가 1년 미만일 때 증권신고서를 제출하지 않아도 돼 반드시 증권신고서를 제출해야 하는 회사채에 비해 편리하다.

부동산법인에 투자하는 간접투자리츠도 초과배당을 허용한다. 지금은 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당이 가능해 법인 투자의 경우 배당 규모가 감소하는 문제가 있다. 다만 지분율과 투자 구조를 고려해 제한적으로 허용할 예정이다.

수익증권에 대해서는 실사보고서 제출 의무를 완화한다. 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해선 실사보고서를 공정가치평가서로 대체하는 방안이다.

운영 관련 규제는 △부동산 인정 범위 확대(부동산 법인 지분 50% 초과→20% 이상) △자산관리회사(AMC) 예비인가 절차 폐지 △대토리츠 출자 주주의 주식거래 가능 시기 축소(보상계약일로부터 3년 경과 후→1~2년 경과 후) 등의 방향으로 개선한다.

리츠와 AMC의 검사체계는 계도 중심으로 전환한다. 그간 유사·반복검사로 업체의 수검 부담이 증가하고 업무 효율성이 저하된다는 지적을 받았다. 이에 올해 상반기 중 계도·실질·선택과 집중 3원칙에 따라 절차를 대폭 개편할 예정이다.

아울러 리츠, AMC가 인가요건을 충족하지 못한 경우 반드시 인가를 취소했던 규정을 고의·과실 정도에 따라 취소 여부를 결정할 수 있도록 개선한다. 경직적인 처벌을 개선하고자 '리츠 처분 자문위원회'도 공식화한다. 관련 행정규칙에 설립 근거를 마련해 제도 안으로 들일 예정이다.

수요자들이 적극적으로 청약할 수 있도록 리츠 정보 접근성도 개선한다. 현재 국토부가 운영 중인 '리츠 정보시스템'은 청약 정보가 적시에 제공되지 않아 투자 기회를 제약한다는 평가를 받는다. 앞으론 공모 시 청약 정보 안내 기준을 명시하고, 재무 정보와 주가 정보를 통합 제공하는 등 2023년까지 시스템을 고도화할 계획이다.

남영우 국토부 토지정책관은 "고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪는 리츠시장 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진해 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.

이하은 (lee@bizwatch.co.kr)

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