오늘부터 강동·마포 등 분상제 해제…남은 규제 언제부터 풀릴까

청약규제 손질은 2월, 전매제한은 3월부터 완화
3월에는 중도금대출 분양가 기준 폐지…실거주 의무 폐지는 '아직'

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 2023.1.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 정부가 부동산 관련 규제를 대거 해제하며 문재인 정부 이전 수준으로 되돌린 가운데 적용시기에 관심이 모인다. 국토교통부가 주요 규제완화에 대해 소급적용이 가능하다는 해석을 내놓으며 실수요자의 움직임 역시 달라질 것으로 예상된다.

5일 국토부에 따르면 이번 규제완화를 위해 주택법 시행령·주택공급에 관한 규칙 및 주택법 개정이 필요하다. 시행령과 규칙은 국토부가 자체적으로 개정할 수 있으며 주택법은 국회를 거처야 한다.

적용시점이 가장 빠른 것은 서울 강남3구와 용산을 제외한 전역의 민간택지 분양가상한제 지역 해제다. 분상제는 주택 분양가격을 택지비와 건축비를 더한 것의 이하로 제한하는 제도다. 지난 정부는 투기과열지구 중 △직전 1년 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 이상 △직전 2개월의 청약경쟁률이 5대 1을 초과 △직전 3개월의 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 지역을 주거정책심의위원회를 거쳐 분상제 지역으로 지정했다.

별도 개정 없이 관보가 올라온 이날 밤 12시부터 서울 18개구 309개동과 경기 과천·하남·광명 13개동이 규제지역에서 해제됐다. 이후 입주자모집승인을 신청하는 건은 모두 적용된다. 5일 이전에 입주자모집공고를 한 사업장은 소급적용이 불가하다.

청약관련 규제는 주택공급규칙을 2월까지 손질한 후 입주자모집승인을 신청하는 경우부터 적용된다. 분양가가 9억원을 초과하는 투기과열지구 내 주택에 대해서도 특별공급 배정이 가능해진다. 현재까지 투기과열지구에 지정된 강남3구 및 용산의 아파트도 특별공급이 가능한 셈이다.

이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약도 무주택 요건이 사라진다. 앞서 정부가 거주지 요건도 폐지를 추진한 만큼 이르면 2월부터 지방 다주택자도 서울 아파트를 '줍줍'할 수 있다.

또 청약이 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무도 사라진다. 청약시스템 정비가 필요해 상반기부터 시행되나 소급적용이 되기 때문에 급매를 하지 않아도 된다.

규제지역 지정 및 분양가상한제 적용 여부에 따라 다르게 적용된 전매제한 기간은 3월부터 달라진다. 분상제 적용 대상인 수도권 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월이다. 비수도권은 각각 1년, 6개월이며 그외 지역은 전면 폐지다.

주택법 시행령 개정으로 소급적용이 되면 3월부터 남아있는 전매제한 기간이 사라지게 된다. 예를 들어 A씨가 보유한 주택이 개정 이후 시점에서 전매제한 기간 중 4년을 넘겼다면 완화된 전매제한 3년을 충족하기 때문에 즉시 전매 가능하다. 그러나 B씨의 주택이 2년밖에 지나지 않았다면 1년을 더 가지고 있어야 한다.

주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 분양가 기준은 3월까지 폐지된다. HUG 내규 개정을 거치면 인당 5억원, 분양가 상한선은 12억원으로 제한한 기준이 사라진다.

쉽게 말해 늦어도 3월부터는 중도금 대출을 신청하는 단지는 제한 없이 대출이 가능하다. 이미 중도금 대출이 실행된 경우도 시행사와 금융기관 협약 변경을 통해 가능하다는 것이 국토부 측 설명이다. 분양가가 12억원을 넘은 강동 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온) 전용면적 84㎡나 이보다 비싼 마포 마포더클래시도 수혜대상이 될 전망이다.

다만 수도권 분상제 주택의 실거주 의무폐지는 주택법 개정안이 국회를 통과해야 하는 만큼 시간이 필요할 것으로 보인다. 수도권 분상제 주택은 공공택지가 3년에서 5년, 민간택지는 2년에서 3년의 의무거주기간이 있다. 강남3구 및 용산을 제외한 민간택지는 분상제 지역에서 해제되며 자연스레 거주의무가 사라지나 공공택지는 법 개정까지 유지되는 셈이다. 이에 국토부는 전매제한과 마찬가지로 개정 시점에서 남은 기간을 소급해 제외할 방침이다.

소급적용에 대한 형평성 논란도 제기될 수 있다. 원희룡 장관은 "어떤 정책을 해도 경계선 효과에서 벗어날 수 없다"며 "지적을 달게 받겠다"고 말했다.

rma1921kr@news1.kr