잔금 아직 안 치렀으면, 1주택자는 집값 70%까지 대출 가능
정부가 ‘1·3 부동산 대책’을 통해 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 청약·대출·세금 관련 규제도 대거 완화하기로 하면서, 주택 거래 때 적용되는 규정이 크게 달라지게 됐다. 수요자 입장에서 구체적으로 어떤 점들이 달라지는지 문답 형태로 풀어봤다.
◇이미 계약했더라도 5일 이후 잔금 치르면 집값 70%까지 대출 가능
Q. 이번에 규제지역에서 해제된 서울 강동구의 집을 매수하기로 하고 지난달 계약서를 썼다. 규제 완화 혜택을 볼 수 있나?
A. “규제별로 적용 시점이 조금씩 다르다. 먼저 대출은 신청일 기준으로 한도가 책정된다. 강동구는 5일 0시부터 비규제지역이 됐으므로 그 전에 계약을 했더라도 5일 이후 대출을 신청하면 최대 대출 한도가 집값의 50%에서 70%로 늘어난다. 5일 이전에 대출을 신청했다면, 기존 것을 철회하고 새로 신청해 한도를 늘릴 수 있다. 취득세는 소유권 취득일 기준으로 부과된다. 5일 이후 잔금을 치르고 소유권 등기를 하면 규제지역의 다주택자 중과세율(8~12%)을 피해 일반 세율(1~3%)을 적용받는다. 기존에는 서울 재건축 아파트는 조합원 지위 승계가 금지됐지만 비규제지역에선 5일 이후 소유권 등기를 하면 조합원 지위를 승계받을 수 있다.”
Q. 누구나 집값의 70%까지 대출받을 수 있나?
A. “대출 최대 한도가 70%로 늘어난다 하더라도 매달 상환하는 대출이자와 원금이 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 규제는 남아 있다. 이 때문에 소득에 따라 실제 대출 가능액은 줄어들 수 있다. 연 소득이 6000만원(세전)인 만 40세 무주택자가 서울 마포구의 10억원짜리 아파트를 구입하면서 30년 만기, 6% 금리에 대출을 신청하면, 대출 가능액은 7억원이 아닌 3억7800만원 정도다. 원리금 월 상환액이 200만원(연간 2400만원)을 넘으면 안 되기 때문이다.”
Q. 2년 전 청약에 당첨됐는데 기존 집이 팔리지 않아 어려움을 겪고 있다. 언제까지 처분해야 하나?
A. “지금은 1주택자가 새로 청약에 당첨되면, 입주 가능일로부터 2년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 그렇지 않으면 새 아파트 입주가 불가능하다. 하지만 정부가 상반기 중 해당 규제를 없애고 소급 적용할 예정이므로 급하게 집을 처분하지 않아도 된다.”
◇둔촌주공 30평대도 중도금 대출 가능
Q. 지난달 분양한 둔촌주공 아파트 전용면적 84㎡ 청약에 당첨됐다. 중도금 대출을 받을 수 있나?
A. “3월부터 중도금 대출 규제가 폐지되면서 분양가가 12억원을 넘는 둔촌주공 84㎡도 중도금 대출이 가능해진다. 둔촌주공의 중도금 첫 납입일이 올 6월이기 때문에 일정상으로도 큰 무리가 없다. 박승환 둔촌주공 재건축조합장은 본지 통화에서 “중도금 대출 규제 완화 혜택을 볼 수 있게 된다면 적극적으로 활용할 것”이라고 밝혔다. 또 강동구가 규제지역 및 분양가 상한제 적용을 안 받게 되면서 분양권 전매(轉賣) 제한 기간이 8년에서 1년으로 줄어들고 청약 신청 당시에 부과됐던 2년 실거주 의무도 사라진다. 완공 시점에 입주하지 않고 전세를 줘도 된다는 의미다.”
Q. 실거주 규제가 없어지면 전세 끼고 집을 사는 갭투자가 자유로워지나?
A. “정부가 분양가 상한제 적용 아파트의 실거주 의무를 없애기로 했지만, 세제 혜택을 받으려면 실거주가 필요한 경우도 있다. 규제지역으로 남는 서울 강남 3구와 용산구의 아파트를 매수한 1주택자는 집값 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년간 거주해야 한다. 규제지역이 아니더라도 1주택자의 양도세를 최대 80%까지 감면해주는 장기 보유 특별공제를 받으려면 최대 10년간 실거주해야 한다. 또 서울 강남·송파구 일부와 여의도, 목동, 성수동 등은 토지거래허가구역이기 때문에 다른 규제와 관계없이 임대 목적의 주택 취득이 원천적으로 금지돼 있다.”
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