“위례 과천 매물 쏟아진다고?”...반가워하는 사람들 누구

1.3 부동산 규제완화 반응
북위례·과천지정타운 등 신축
시행령 개정땐 3월부터 거래
매물에 실수요자 관심 클 듯

위례포레자이 조감도 [사진 제공 = GS건설]

정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 전매제한 기간을 최대 10년에서 3년으로 단축하는 특단의 대책을 내놓자 그동안 규제에 막혀 거래가 제한된 단지들이 시장에 매물로 나올 것이라는 기대가 높아지고 있다. 특히 과천과 북위례 지역의 경우 비슷한 시기에 분양이 이뤄진 단지가 많아 매물이 일시에 나올 경우 실수요자들의 내 집 마련 기회로 작용할 것이라는 전망이다.

4일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 3월 주택법 시행령 개정을 통해 전매제한 기간을 최대 10년에서 3년으로 단축한다. 강남3구와 용산 등 수도권 규제지역과 위례신도시·과천지식정보타운 등 공공택지는 전매제한 3년이, 그 외 서울 지역과 인천 등 과밀억제권역은 전매제한 1년이 적용된다. 국토부는 조만간 주택법 개정안을 발의해 분양 아파트에 대한 실거주 의무 폐지도 추진할 계획이다. 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지는 기존에 분양이 이뤄진 단지에 대해서도 소급 적용한다.

이 같은 조치로 전매 제한에 묶여있던 매물이 일시에 시장에 나올 것이라는 기대감이 형성되고 있다. 정부 안에 따르면 경기 하남시 북위례 지역에 전매제한으로 묶인 약 4000가구가 시행령 개정 이후 전매가 가능해진다.

이 아파트 단지들은 주로 2019~2020년경 분양을 실시했는데 당시 수요자들의 큰 관심을 끌었다. 대표적 단지인 힐스테이트센트럴 위례는 2019년 분양 당시 1순위 청약에 7만3000명이 몰리며 평균 경쟁률 77.3대1을 기록했다. 당시 이 아파트의 분양가는 전용면적 102㎡이 약 7억2000만원 선이었는데 인근 아파트 시세는 같은 평형이 호가 13억원에 형성돼있다. 또 다른 전매제한 단지인 위례포레자이도 2019년 분양 당시 평균 경쟁률이 130대 1을 기록해 인기를 끈 바 있다. 이 단지들은 2021년 4월~5월 경 입주를 시작했지만 전매 제한 8년이 적용돼 매매가 이뤄지지 않고 있다. 오는 3월 시행령 개정이 이뤄지면 이 지역의 매물도 시장에 나올 것으로 예상된다. 특히 이 단지들의 경우 시행령 개정 시점이 1세대 1주택 2년 보유에 따른 비과세 적용 시점과 맞물려 집주인들이 매물을 내놓는데 부담이 덜 할 것이라는 전망이다.

2020년 분양한 경기도 과천 지식정보타운 공공택지 아파트들도 전매제한이 짧아지면서 시장에 나온다. 과천 푸르지오 벨라르테(504세대) 과천 푸르지오 오르투스(435세대), 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(679세대)는 분양당시 전매제한 10년을 적용받았다. 분양가가 전용 84㎡로 7억~8억원대로 시세보다 저렴한데다, 기업체가 입주할 과천 지식정보타운내 위치해 ‘직주근접’ 신축으로 인기가 높았다. 이곳들은 완화된 전매제한 규정이 적용되면 올해 10월 이후부터 매도할 수 있게 된다.

현재 인근 과천 래미안슈르 같은 평형이 12~13억원 선으로, 분양가대비 5억원 이상 차이가 나 매물이 출회될 수 있다는 전망이다. 전문가들은 이 같은 단지들이 한꺼번에 매물로 나오면 일시적인 가격 하락 효과가 발생해 실수요자들에게는 내 집 마련 기회가 될 것이라고 조언한다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전매제한이 풀린 매물들이 한꺼번에 시장에 공급되면 가격이 일시적으로 내려갈 수 있다”며 “실수요자 입장에서는 이런 지역을 주목해볼 필요가 있다”고 설명했다.

한편 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지에 따라 거래가 제한됐던 분양권도 시장에 나올 것으로 전망된다. 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 경우 규제지역에서 해제되며 전매제한이 8년에서 1년으로 단축됐다. 당첨자 발표가 이뤄진지 1년이 지난 올해 말부터 전매가 가능해지는 셈이다. 다만 1년 이상 보유한 분양권에 대해서도 여전히 60%의 양도세가 적용돼 매물이 쉽게 나오기는 어려운 구조라는게 전문가들의 분석이다.

김제경 투미컨설팅 소장은 “전매 제한이 풀리더라도 소득세법이 개정되지 않으면 여전히 양도소득세가 최대 70%까지 매겨져 분양권 거래가 활성화되기는 제한적인 상황”이라고 설명했다.