5일 0시부터 강남3구·용산 외 모든 곳 규제지역 해제...“각 규제별 해제시점 확인하세요”

전매제한 등 대부분 2월~1분기 내 시행 전망
소급적용 여부는 각 규제별로 달라 확인필요
실거주의무 폐지만 국회 법개정 사항

서울 동작구 상공에서 바라본 도심. 김창길 기자

정부가 ‘부동산 경기 연착륙 유도’를 이유로 연초부터 주택 관련 규제 등을 대거 완화했다. 도입 시기를 거슬러 올라가면 6년여에 걸쳐 도입된 굵직한 규제들이 한꺼번에 풀렸고, 각 규제별 해제시점 및 소급적용 여부 등이 서로 다르다. 실수요자라면 정부가 밝힌 규제 해제 일정 등을 잘 숙지하는 것이 보다 합리적인 선택을 하는데 도움이 된다.

이번 규제완화에서 가장 눈에 띄는건 ‘규제지역 해제’와 ‘민간택지 분양가상한제 적용 해제’다. 둘 다 넓게는 광역시·도를 포함해 규제범위가 넓은데다, 규제 유무에 따라서 세제·금융 등 다른 규제도 연동돼 적용되기 때문이다.

4일 국토교통부에 따르면 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전국의 모든 지역에서 두 규제가 모두 해제된다. 법정 효력이 발생하는 해제 시점은 5일 자정(0시)시다. 민간택지 분상제의 경우 해제 시점인 5일 0시 이후 입주자모집 신청에 나서는 단지부터 분상제 적용을 안받는다. 이미 입주자모집공고가 된 단지라면 기존 분상제 적용 분양가로 청약을 진행하게 된다.

주택공급규칙 개정만으로 시행이 가능한 ‘1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지’, ‘유주택자의 무순위 청약 허용’, ‘특별공급 분양가 기준(현 9억원) 폐지’ 등은 2월부터 적용된다.

이 중 소급적용이 되는건 ‘1주택 처분 의무 폐지’다. 2월에 규제 해제가 확정된 시점에 기존 부여된 1주택 처분 의무가 있다면 즉시 면제된다. 아파트 매매시장에 극심한 거래절벽이 계속되는 상황 속에서 기존 주택 처분 문제로 부담을 갖던 집주인들의 숨통이 트일 전망이다.

유주택자 ‘줍줍’은 소급적용 안돼...중도금 대출 완화는 1분기 중

유주택자 무순위 청약 허용과 특별공급 분양가 기준 폐지는 소급적용이 되지 않는다. 모두 규제 해제 시점 이후 나오는 무순위 청약공고나 입주자모집 승인신청건부터 적용된다. 예컨대 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 경우 오는 16일까지 1순위 정당계약(청약받은 뒤 실제 계약)이 진행 중인데, 미계약분 물량이 나오면 4월 중 무순위 청약을 할 계획이라 유주택자들의 참여가 가능하다.

아파트 중도금 대출이 가능한 분양가 기준(현 12억원 이하) 및 대출한도(현 최대 5억원) 폐지는 주택도시보증공사(HUG)의 내규 개정을 거쳐 올 1분기 중 시행 예정이다. 중도금 대출 역시 소급적용이 된다. 원칙적으로는 HUG 내규 개정 후 실행하는 대출분부터 적용되지만 이미 중도금 대출이 실행된 경우 시행사와 금융기관간 협약 변경을 통해 소급적용할 수 있다.

예컨대 둔촌주공 84㎡의 경우 분양가가 13억~14억원(옵션포함)대 수준이라 지금은 중도금 대출이 불가능하지만, 1분기 중 제도 시행 후 소급적용받으면 대출을 받아 중도금 납부가 가능하다.

‘수도권 분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무’는 주택법 개정을 통해 시행이 가능한 사안이다. 국회에서 여야간 큰 이견이 없다면 개정을 통한 시행까지 오래 걸리지 않을 전망이다. 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무 역시 같이 폐지될 예정이다. 실거주 의무 폐지도 소급적용이 되기때문에 폐지 시점에 실거주 의무 기간이 남아있다면 잔여기간이 즉시 해제된다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com