[뉴스외전 경제 '쏙'] 규제 전면적 완화‥"부동산 규제 카드, 너무 빨리 포기했다"

[뉴스외전]

정철진 경제평론가

강남3구, 용산구 빼고 부동산 규제 모두 해제

"집값 3대 변수 '규제, 금리, 경기' 중 규제 거의 사라져"

"정부, 집값 '바닥' 여부 알 수 없는 상황에서 규제 카드 다 던져버려“

"금리 조금만 완화 신호 나와도 집값 또 들썩일 수도"

"다주택자 양도세 중과 등 세금 규제 거의 다 풀려"

1주택자, 집값 70%까지 대출 가능

분양가 12억 초과 아파트도 중도금 대출

'분양가 상한제 아파트' 전매 제한 10년 → 3년

"오늘 코스피, 반도체 등 대장주 상승"

"국내증시, 중국 따라 당분간 커플링‥미국과는 디커플링 될 듯"

◀ 앵커 ▶

시청자 여러분, 안녕하십니까? 1월 4일 수요일 2시 뉴스 외전 시작합니다. 정철진 경제평론가와 경제현안 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

어제오늘 무엇보다도 화재는 하여튼 부동산 규제의 전면적 완화입니다. 일단 하나하나 짚어볼까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

어떤 게 가장 특징적인가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일단 어제 우리가 규제 지역 해제에 대한 이야기를 먼저 속보로 전해드렸었잖아요? 대한민국에서는 강남 3구. 그리고 용산구를 제외한 규제 지역은 없다. 그런데 공식 발표가 날 때까지 좀 기다려 보겠다고 했는데 어젯밤, 오늘 지나면서 지금 규제 완화의 폭이 훨씬 더 커졌습니다. 이제 더 남은 규제는, 부동산 관련 규제는 없다고 할 정도로 과언이 아니고요. 작년에는 세금 관련 규제들이 많이 풀어졌지 않습니까? 그런 것까지 포함하면 대출 규제, 청약이라든가 이런 관련 분양 관련한 규제, 거래에 있어서 적용되는 규제, 이런 것들이 싹 다 풀려버리는, 그러니까 우리가 어제도 이야기했지만 집값을 좌우하는 세 가지 변수. 규제, 금리, 경기가 있다고 하지 않습니까? 규제 카드를.

◀ 앵커 ▶

완전히 거의.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

없애버렸습니다. 정부 스스로 이거를 포기를 했거든요. 그런데 보통 이 카드를 쥐고 있다가 집값이 떨어질 때 하나를.

◀ 앵커 ▶

하나씩, 하나씩.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

풀고. 마지막까지 갈 때 다 떨어내면서 거기서 소위 말하는 바닥권이 되는 건데 정부가 지금 바닥인지 아닌지 알 수 없는 상황에서 그냥 규제라는 갖고 있는 카드는 다 던져버리는 그런 모습이 됐습니다. 자세한 내용은 조금 있다가 하나하나씩 볼 테지만 총평을 먼저 하자면 이렇게 되면 뭐가 문제냐면 향후 집값이 더 떨어졌을 때도 쓸 카드가 없죠. 왜냐하면 규제라는 것들을 완전히 날려버렸으니까. 또 반대로 정부가 규제라는 것들을 완전히 송두리째 날려버렸기 때문에 이제 그다음 레벨로 간 거잖아요. 금리 레벨로. 금리에서 조금만.

◀ 앵커 ▶

조금만.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

뭐 하나가 조금만 완화적이나 좋은 신호가 나오면 집값이 또 들썩이는. 그것을 왜 정부가 조금만 더 쥐고 있지 갖고 있는 규제 카드를 다 썼을까. 여기에는 조금 의문이 남는 대목입니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 지금 설명하신 거 보면 양쪽으로 다 안 좋은 건데요. 뭐냐 하면 우리나라 집값이 아직까지 높은 것은 분명하지 않습니까? 떨어졌다고 하지만 서민들 집 사기에는 정말 아직 먼 세상이고요. 그러면 장기적으로는 떨어져야 하는데 지금 경착륙을 우려해서 지금 이런 대책을 내놓은 것 같은데.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

경착률을 우려해서 내놓은 대책이 아까 말씀하셨지만 조금씩, 조금씩 추세를.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

조금 풀면 될 텐데 한 번에 다 풀어버리면 예를 들어서 더 떨어질 때는 어떻게 할 것이냐.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

라는 게 첫 번째고요.

◀ 앵커 ▶

그다음에 거꾸로 지금 안 그래도 높은 아직까지 높은 집값인데 장기적으로 완만하게 더 떨어져야 가장 우리 경제에는 바람직한 것이고 정상인데 이게 이자, 금리가 약간 뒤집혀서 다시 튀어오르면 어떻게 할 것이냐. 이러면 정말 국민적 저항이 있을 텐데요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

이게 양쪽 다 안 좋을 텐데요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

저는 개인적으로 총평하자면 규제라는 갖고 있는 정부의 카드를 너무 빨리 포기했다고.

◀ 앵커 ▶

그리고 모든 가지고.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

생각할 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

있는 자산을 다 털어낸 거아니겠습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

규제 부분은 이제 없다고 봐야겠고요. 그러면 부동산을 팔려는 분이나 살려는 분들이나 변수 하나 삭제됐죠, 규제라는. 그러면 금리, 경기를 바라봐야 하는. 그러니까 세 가지에서 두 가지로 줄었기 때문에.

◀ 앵커 ▶

변수가 확 줄었군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

실질적으로 너무 빨리 규제를 던지지 않았나, 이렇게 볼 수 있겠고요. 세부적으로 보면 먼저 세금 규제 볼 수 있겠습니다. 부동산은 세금 덩어리죠. 살 때 일단 세금을 내고 갖고 있을 때 세금을 내고 팔 때 또 세금을 냅니다. 살 때 내는 세금이 취득세인데 취득세 같은 경우에는 상당했죠. 싱가폴 같은 수준은 아니지만 2주택자, 3주택자부터 취득세가 높고 8%까지 올랐었는데 이런 부분들을 1, 2주택자에 한해서는 거의 똑같이 취급하는, 이제 완화를 했고요. 갖고 있을 때 내는 세금.

◀ 앵커 ▶

어느 정도 내는 거예요, 취득세가?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

1주택자와 똑같이 됩니다. 2주택자들은 보내 놓고 3주택자 8%도 낮춰줬고요. 갖고 있을 때 내는 세금은 재산세와, 고가 종부세인데, 종부세는 여러 가지 여러 가지 있었지만 결과적으로 2주택자 분들은 중과율을 완전히 없어졌죠. 낮춰줬고 특히 그 기준선 자체도 공시가격 12억이라든가 기존 공제 빼는 것도 9억 원으로 하면서 종부세 부담도 이제 상당히 낮아졌습니다. 갖고 있을 때 보유세 부담도 떨어졌고요. 팔 때, 낼 때는 양도세인데 그동안에 2주택자, 3주택자는 상당한 중가를 받았잖아요. 3주택자 같은 경우는 1주택자 대비 30%포인트를 중과를 맡게 되는 지방세 합치면 거의 70%가 넘는 돈을 3주택자는 집을 팔 때 양도 차익을 내야 하는데 이거를 1년 유예 했다가 또 2년 유예 했다가 이제 아예 소위 말하는 다주택자의 중가에 대한 부분은 그냥 없는 셈이 된 거죠. 그냥 1주택자와 똑같이. 그러니까 세금 규제는 거의 다 풀렸다고 해도 과언이 아니고요. 그다음에 남은 것이 대출 규제인데 이번에 규제 지역을 다 완화하게 되면서 서울 같은 경우에도 실은 강북 지역에서는 거의 대출, 집값 대비 LTV를 70% 대비

◀ 앵커 ▶

LTV 70이라면 다시 한번 설명해 주면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

7억 원이 가능합니다.

◀ 앵커 ▶

7억 원이 가능하다는 거죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

하고 이제 2주택자도 일부 대출이 실행 가능하게되는 이런 부분이 있어서 대출 부분도 이제 상당히 풀리고 여기에 특례 보금자리론까지 해서 9억 원 이하 주택은 상당히 대출을 받을 수 있게 하는 이게 숨통도 당국에서는 트여줬고요. 관련해서 청약이라든가 거래에서 상당 부분 많은 규제가 있죠. 가령 분양가 상한제라는 걸 걸어놓으면 여기에서 아파트를 살 경우에는 최대 10년 동안 못 팔고요. 실거주도 가령 최대 3년이나 이런 정도로 살아야 하는데 아예 실거주 의무 자체는 없어지고요. 전매 제한도 수도권, 비수도권에 대해서 다르겠지만 완전히 3년, 1년으로 전매 제한도 축소되기 때문에 이건 또 소급 적용입니다. 기존에 맞았던 분들도 팔 수 있게 되는, 이런 부분이 있었고 청약을 당첨하면 재당첨은 10년은 안 된다, 이런 것들도 이제 7년이라든가 그 이하로 완전히 없애버리는, 이런 부분도 있고요. 또 하나가 우리가 중도금 대출규제가 상당히 컸잖아요. 이것 때문에 분양에 뛰어들 때도 고가 주택은 힘들었는데.

◀ 앵커 ▶

왜냐하면 중도금을 낼 능력이 없으니까요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

보통은 대출을 하지 않습니까? 그런데 이제 12억이 넘는 주택도 중도금 대출이 다 나오고요. 중도금 대출도 1인당 5억으로 끊었거든요. 그러니까 최대치를 받아도 5억 원 이상 못 받는데 이제 그것도 풀어줍니다. 그러니까 당장에 이건 어디에 적용되느냐. 등촌 주공에 적용되지 않습니까? 이번 소급적용이 되니까 그래서 지금 나오는 부분들이 이미 중도금 대출 안 나올까 봐 청약을 안 했던 분들은 나와버리잖아요.

◀ 앵커 ▶

계약률이 굉장히 올라간다고 보는 거고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이런 부분도 있겠고요. 이외에도 굉장히 많습니다. 또 1주택자가 청약 당첨 받은 다음에는 기존 집을 2년 내에 팔아야 한다, 이런 거 이제 거의 없고요. 그래서 다 풀렸고, 남은 규제가 뭔가를 파악해 보는 것이 더 빠를 것 같은데 첫 번째 대출로는 DSR이 남아있습니다. DSR 규제가 남아 있습니다. DSR 40%, 본인의 연간 소득 대비 가지고 있는 빚을 다 분자의 원리금을 계산해서, 그게 40% 이상을 못 넘게 하는 게 DSR. 그러니까 지금도 대출 쪽은 DSR만 버틴다면 LTV 70%, 80%는 의미 없다고 하는데 일단 DSR이 남아 있고요. 재건축으로 가면 재건축은 3대 규제가 있습니다. 첫 번째가 실시 될 때 하게 되는 안전진단이 있겠고요. 그리고 두 번째가 분양가 상한제, 분양할 때. 세 번째가 재건축 초과이익환수제인데 안전 진단도 여기서 우리가 방송을 했던 것 같은데 조건을 바꿨죠. 그래서 시설, 구조 부분에 배점을 30으로 줄인다. 줄여서 아파트가 과거에는 무너지지 않는 한 재건축을 잘 허락을 안 했는데 그것보다는 환경 점수라든가 시설 점수.

◀ 앵커 ▶

쉽게 한 거죠, 한마디로?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안전 진단도 풀어줬고요. 이번에 분양가 상한제가 풀리니까 2개 풀렸고 남은 게 이제 재건축 초과이익환수제, DSR, 재건축 초과이익환수제, 이 정도만 지금 부동산 규제로 남아 있는데 재건축 초과이익환수제도 좀 의미가 없는 게 이미 맡게 될 분들이야 지금 법정소송하고 하겠지만 향후 재건축이 돼서 환수제 여부까지 가면 이거 뭐 5년, 6년, 7년 걸리니까 현 정권에서는 이게 이제 의미가 없어지는 규제거든요. 그러면 DSR 빼고는.

◀ 앵커 ▶

남아 있는 게 거의 없다?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

거의 없습니다. 정부가 갖고 있는 카드는. 그래서 저는 이게 보통은 떨어지면 하나 풀고, 떨어지면 하나 풀고 이런 식으로 정부가 밀당도 하고 조율을 하게 되는데.

◀ 앵커 ▶

글쎄요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이 카드를 너무나 빨리 던졌다. 이렇게밖에 볼 수 없습니다. 이게 그만큼 현재 집값이 걱정이 됐나? 물론 인천이라든가 대구라든가 또 세종시를 보면 무서울 정도고 거기는 정말 집값이 정말 많이 떨어진 지역이지만 전체 놓고 보면 또 특히 서울 강남 쪽 이쪽을 놓고 보면 아직까지는 급락, 폭락이라는 말을 이야기하기는 좀 그런 상황이거든요. 그럼에도 불구하고 당국에서는 여기 언저리에서 조금 집값을 안정화 시키고 싶은 마음이 있지 않았을까.

◀ 앵커 ▶

그런데.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

추론도 해 봅니다.

◀ 앵커 ▶

좀 걱정스러운 게 초장에도 말씀을 드렸지만 이게 양쪽 다 잘못되면 굉장히 위험해지는 상황 같은데요. 지금 집값 자체가 여기서 안정화, 이 정도에서 그만 떨어져야 한다는 건 아니지 않습니까? 전체 장기적으로 봤을 때.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

집값 수준이라는게

◀ 앵커 ▶

그렇죠. 수준을 맞추려면 적어도 몇 년 동안 아주 점차적으로 떨어져야 우리 경제 수준에 맞는 건데 지금도 높은 수준인데 만약이 추세를 지금 좋은 기회인데 지금 어떻게 보면, 집값이라는 측면에서는요. 이 추세를 완전히 역전시키는 일이 벌어지지 않을까, 이런 우려는 없나요, 혹시?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런 우려가 있습니다. 위아래로 다 너무 빨리 푼다는 생각을 지울 수가 없고요. 그래서 왜 이랬을까라는 고민을 해 보면 집값이라는 차원도 있지만 우리가 지난 2010년, 11년에 부동산 PF들이 부실화되면서 저축은행 사태를 겪지 않았었습니까? 지금도 수면 위로 드러나 있지는 않지만 가령 A 증권사, 모 증권사의 MMT가 다 깨졌다. 부동산 PF가 깨지면서 이런 정보지들이 돌고 있거든요. 그러니까 여기에서 당국 생각은 부동산분양 부분들이 왕창 무너지게 된다면 이제 2011년에 데자뷰 같은 것들을 떠올려서 사전에 이쯤에서 막으려는 취지인가?

◀ 앵커 ▶

그런 우려가.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런 것도 한 선으로 생각할 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런 우려가 있다고 치더라도요. 아까 말씀하셨지만 규제를 점차적으로 시장 상황을 봐 가면서 시장에 보조를 맞추면서 하는 방법은 없었는가 하는 생각이 들고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 그래서 전반적으로 집값 전망을 해 보면 3대 축 중에서 규제는 없습니다. 불과 어제 떨어지면 규제 풀고, 떨어지면 규제 풀고 이러니까 남은 규제가 있기 때문에 좀 더 떨어질 것을 당국이 본다고 논평을 해 드렸는데 규제는 그냥 한꺼번에 다 없어져 버렸습니다.

◀ 앵커 ▶

거꾸로 초기에 말씀하신 것, 그것도 중요한 것 같은데요. 뭐냐 하면 이렇게 모두 풀었는데 만약에 추세선이 약간 급하게 꺾인다. 그러면 정말 경착륙은 불가피해지는 거 아니겠습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 그러니까 그쪽도 그렇고요. 만약에 다시.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

다시 들썩거릴 때도 쓸 카드가 없고 그러면 이제 규제 시선은 없어지고 두 번째 시선. 금리로 가야 하는데요. 두 가지 포인트입니다. 전 세계 쪽은 역시 미국 금리를 봐야 하니까 오늘 밤에 있을 연준 의사로 지난 14일에 있었던 그 회의에서 연준 의원들이 어떤 이야기를 했나. 그리고 다음 주 금요일에 우리 한국은행의 금통위가 있습니다. 미국의 FMC는 이달 말 2월 1일, 그러니까 정확히 2월 1일에 있습니다. 다음 주 금요일에 한국은행 금통위에서 현재는 지금 5.5% 올린다, 이건 엇갈립니다만 그래서 3.5를 맞출 것이다. 아니다, 한 번 동결. 올리든 동결이든 하고 나서 이창용 한은총재에게 시선이 돌리게 되겠죠. 연말 연초 신년사에서는 굉장히 강력한 물가 안정, 긴축 드라이브를 이야기했었는데 그 부분이 어떻게 됐나 재차 확인을 해야 하는데 이게 이제 1월 말, 2월 넘어가게 되면서 금리 쪽 부분에서 완화적인 모습들이 나오게 된다면 부동산 집값을 안정화시키려고 하는데 일단 규제 카드가 없어졌잖아요.

◀ 앵커 ▶

추세선을 되돌리면 어떤 지금 지난 정권의 어떤 집값 상승이나 분노했던 유권자들은 정말 좌절감을 느낄 것 같은데요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

아직은 지금 상황에서는.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다. 논의할 건 아니지만.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이야기하는 게 섣부르고 속단이지만.

◀ 앵커 ▶

그렇지만 왜 이야기를 미리하냐면 이제 가진 정책 수단이 떨어진 상황에서.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

규제 쪽은 없죠. 그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

걱정스러운 부분이 있습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그래서 이제 시선은 금리와 그다음에 경기로 집값은 두 축으로 압축됐다고 보고 있고요. 금리 부분은 당장 다음 주 금요일에 있을 한국은행 금통위에서 기준 금리 결정과 함께 어떤 이야기를 나누는가, 그리고 2월 1일이죠. 미국의 FMC 회의를 보면 미국의 긴축 기조들도 또 한 번 확인할 수 있겠고요. 가장 빠르게는 오늘 밤에 지난 12월 회의 때 진짜 이 사람들이 무슨 이야기를 했을까? 이게 굉장히.

◀ 앵커 ▶

굉장히 궁금합니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

궁금합니다.

◀ 앵커 ▶

그러나 물론 지금 금리를 어떤 예상보다 낮춘다든가, 이런 건 현실적으로 불가능한 상황이니까요. 금리가 고금리가 유지된다는 전제는 아직까지는 꽤 장기적으로 믿을 수 있는 변수인 것 같습니다. 그러나 그럼에도 불구하고 이렇게 규제를 완전히 전면적으로 거의 철폐했다는 거. 그게 어떤 변화를 미칠지 시장 동향 변화를 좀 봐야겠군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 특히 이제 기준 금리라는 게 있고 시중 금리, 시장 금리, 채권 금리가 있잖아요. 그런데 이 시장 금리, 시중 금리, 채권 금리는 똑똑합니다. 그러니까 기준 금리를 뭐 소폭 올린다든가 동결한다든가 하더라도 이 시장은 그걸 미리 알고 저래 봤자 떨어뜨릴 거야, 하면 먼저 떨어지거나 먼저 상승하는 이런 게 채권 금리에는 존재하거든요. 그렇기 때문에 인하는 안 하더라도 기준 금리를, 뭐 자칫 그런 발언과 함께 이게 또 하나의 집값의 변수도 될 가능성. 규제를 갖고 있는 것과 규제가 없는 것의 차이는 크거든요.

◀ 앵커 ▶

정부가 더 쓸 카드가 거의 남아 있지 않다는 부분 때문에 이게 상방향으로 치솟건, 하방향으로 추락하건, 속도를 맞출 수 있는 수단이 뭐가 남아 있겠는가, 이런 우려가 큰 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 정부 쪽에서 이제 할 수 있는 방법은 다 쓴 거죠.

◀ 앵커 ▶

시장 상황 자세히 봐야 하겠군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

증시는 어떻습니까? 시간은.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

주식 시장이.

◀ 앵커 ▶

시간은 다 되가지만.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

커플링, 디커플링 이야기를 하는데요. 오늘은 상당히 상승을 조금 하고 있고. 특히 그동안 억눌러 있었던 삼성전자와 SK하이닉스. 반도체주들, 대장주들이 힘을 내고 있는 그런 모습인데요. 지금은 우리 한국증시가 중국 보고 있는 것 같아요. 그동안은 미국 따라갔다가 어제 홍콩 증시 상승 지수가 진짜 오랜만에 2만을 다시 상방 돌파를 했거든요. 그래서 결국 중국을 따라서 당분간은 커플링이 되지 않을까. 미국은 디커플링되고 이런 양상일 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

중국에 대한 기대가 나오는 이유가 지금 중국 상황이 굉장히 안 좋지만 이게 이 정도로 급속히 확산되면 몇 달 후에는 안정이 되겠지, 이런 기대 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 특히 어제, 그제 상하이. 정확한 소식인지 모르겠지만 전체의 90%가 감염됐다.

◀ 앵커 ▶

감염됐다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이렇게 되니까 시장은 이제 곧.

◀ 앵커 ▶

끝나겠구나.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이렇게 바라보고 있고 미국도 바이든 행정부가 트럼프 때와는 다르게 중국 쪽에 상당 부분 숨통을 풀어주는.

◀ 앵커 ▶

경제가 어려우니까 함께.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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