‘재건축 끝판왕’ 귀하신 몸 경매 떴는데...“보나마나 유찰” [매부리TV]

[홍장원의 인터뷰] 서울 강남구 압구정동에 있는 현대아파트는 재건축 아파트 끝판왕으로 불리죠. 서초구 반포 일대에 새 아파트가 들어서며 아크로리버파크를 비롯한 단지가 서울 아파트 시세를 이끌고 있지만, 압구정 아파트가 재건축 되면 곧바로 1위 자리를 탈환할 거란 전망이 지배적입니다.

최고의 방송인으로 불리는 유재석, 강호동씨가 사는 곳으로도 유명하죠. 이곳 현대1차 전용 196㎡는 지난해 1월과 7월 각각 80억원의 최고가로 거래된 바 있습니다. 현대3차 전용면적 82㎡은 지난해 8월 역시 최고가인 42억원에 계약서가 오갔죠.

하지만 전방위적인 집값 하락분위기에 철옹성같은 압구정 현대 시세도 상당히 내려간 상황입니다.

현대3차 전용 82㎡의 경우 최저호가가 34억원까지 나와 있습니다. 5개월만에 최고가 대비 시세가 8억원이나 떨어진 것입니다.

급기야 압구정 현대아파트가 경매에 등장하는 사례도 나왔습니다. 1년에 한번 있을까 말까 한 일입니다.

경매진행일은 오는 11일입니다. 현대 6차 전용면적 144㎡ 아파트가 감정가 49억원에 나왔습니다. 하지만 현 추세대로라면 유찰되는게 확실시 됩니다. 감정가가 현 시세를 웃돌기 때문입니다.

현재 같은 아파트 동일 평형 호가는 44억5000만원까지 내려와 있습니다. 감정가와 4억5000만원이나 차이가 납니다.

그렇다면 왜 감정가와 시세는 이렇게 많은 격차가 날까요. 매물을 감정하는 감정평가사가 고의적으로 감정가를 높게 써낸 것일까요.

박은정 하나감정평가법인 이사가 매부리TV와 인터뷰 하고 있다.

그렇지 않습니다. 감정가와 시세가 벌어진 것은 감정평가 시점과 경매시점에 시차가 있기 때문입니다. 이번처럼 아파트 시세가 급격하게 떨어지는 시점에서는 시세가 더 높았던 과거 시점으로 감정가가 고정되어 있기 때문에 이같은 일이 발생하는 것입니다.

‘리얼아이박감사’로 활동하는 유튜버, 박은정 하나감정평가법인 이사는 “감정 시점과 경매 개시 시점간 시차가 통상 6개월에서 1년 정도 있다”고 설명합니다.

이번 경매 매물에 대한 감정평가서가 나온 시점은 지난해 7월 22일이었습니다. 지금보다 약 반년 전 시점입니다.

이번에 경매에 나온 매물과 동일평형 아파트는 지난해 2월 49억원에 실거래된 바 있습니다. 따라서 지난해 7월 감정평가서를 쓴 담당자가 마지막으로 참고할 수 있는 실거래가는 바로 이 가격이었습니다.

물론 감정평가가 시세에만 의지해 감정평가액을 내놓지 않습니다. ‘감정평가 3방식’을 고루 활용해 제도와 규칙이 정하는 선에서 최대한 공정한 감정을 하려고 노력합니다.

하지만 현실적으로 실거래가 추이를 외면할 수 없습니다. 시장 가격과 괴리가 큰 감정평가액을 내놓을 순 없기 때문입니다.

그래서 상승장이 거셀 때는 몇개월 전에 평가한 감정평가액이 시세를 밑돌고, 하락장이 극심할 때는 반대의 현상이 일어납니다.

심태승 굿프렌드 부원장이 매부리TV와 인터뷰하고 있다.

그렇다면 이번 압구정 아파트 경매 물건은 몇 번의 유찰을 거쳐 낙찰되게 될까요. 매부리TV가 제공하는 다양한 경매 콘텐츠와 함께 공부해 보시기 바랍니다.

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