[포럼]신속·과감해야 할 주택 거래 회복 대책

고성수 건국대 부동산학과 교수

정부가 새해 들어 경제위기 극복을 위한 다양한 정책 방향을 제시하기 시작했다. 불안한 경기 전망으로 새해를 맞은 국민에게 무엇보다 반가운 선물이 아닌가 싶다. 특히, 지난 연말부터 논의돼 온 부동산 관련 세제의 완화와 함께 부동산 규제지역의 해제 및 분양가 상한제 대상지의 축소 등 시장 친화적인 정책으로의 전환은 최근 급속히 냉각되던 부동산시장에 훈풍이 될 것으로 전망된다.

윤석열 정부의 규제 완화 정책으로 지난 정부에서 수십 차례에 걸쳐 지속해 온 압박에서 벗어나 시장원리가 작동하는, 제대로 된 시장으로 되돌아갈 수 있다는 기대가 커진 것은 부인할 수 없는 사실이다. 하지만 부동산 시장을 둘러싼 경제 전망이 그리 녹록지 않아 이에 대한 우려 또한 상존한다. 국민은 현 정부가 출범하면서부터 지난 정부의 잘못된 정책을 되돌릴 것으로 방향성은 인지하고 있었지만, 그 실행 시기 및 구체적인 실천 강도에 대한 의구심이 시장의 불안 요소로 작동해 온 것이다.

이번 정책 방향에 대해 일각에서는 과거 노무현 정부에서 이명박 정부로 바뀔 때 시행된 정책과 유사한 것으로 평가하며 새로운 정책의 부재를 비판한다. 그러나 이는 상황에 대한 이해가 부족한 데서 기인한 것으로 보인다. 실제로 우리가 지난 5년간 경험한 문재인 정부의 부동산 정책은 과거 노무현 정부의 정책과 크게 차이가 없는 것이다. 그 결과 또한 부동산 가격의 유례없는 급등으로 나타났다. 만시지탄(晩時之歎)이지만 같은 정책으로 같은 결과를 낳았다는 점에서 도대체 역사와 경험을 통해 배우는 게 무엇이었던지를 묻지 않을 수 없다. 부동산 투자자에 대한 징벌적 세제와 분양가 상한제와 같은 가격 규제 등 시장에 반(反)하는 규제 일변도의 수요 억제 정책에 대해 우선적으로 필요한 것은 이번 정책과 같이 시장원리가 작동할 수 있는 규제 완화일 것이다.

그런데도 국민이 부동산 시장을 걱정스럽게 바라보는 것은 우리 경제가 당면한 상황이 과거와는 크게 다르기 때문이다. 우선, 코로나 사태를 극복하는 과정에서 크게 확대된 유동성 문제를 해소하기 위한 전 세계적인 고금리 상황과 함께 경기침체에 따른 소득 감소 등 앞으로의 시장 환경이 ‘영끌족’을 중심으로 한 하우스푸어 문제를 현실화시킬 것으로 우려된다. 이런 가운데 지난 레고랜드 사태 이후 채권 시장의 경색 등 건설업 전반에 걸친 냉각 기조도 시급히 해결해야 할 현안으로 대두하고 있다. 일부 연구기관의 전망처럼 부동산 시장이 경착륙하는 경우 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 부실화 및 이어지는 금융시장의 불안으로 올해 우리나라는 마이너스 성장을 기록할 가능성마저 있다.

이 같은 상황을 고려할 때 현 정부가 시장을 회복하기 위한 대안은 그리 많지 않은 것으로 보인다. 또한, 정부의 힘만으로는 극복하기 어려운 상황으로 판단된다. 따라서 쉽지 않은 과제지만, 우선 과감한 규제 완화를 통한 거래 회복부터 출발할 일이다. 과거 이명박 정부의 사례를 반면교사로 살펴볼 때 우물쭈물하는 규제 완화는 경기 회복을 더디게 할 뿐만 아니라 비용이 커지는 문제가 발생하게 된다. 일단 규제 완화의 칼을 뽑아 든 만큼 시장에 충격으로 줄 수 있을 정도로 강력하고도 신속하게 진행하는 것이 효과를 극대화할 방책이다.

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