DSR 빼고 규제 다 풀었다…부동산 시장 ‘경착륙’ 막을까

강남3구·용산 빼고 규제지역·분양가상한제 전부 해제
DSR 규제는 존치…원희룡 “투기 목적 매수 안전장치”

(시사저널=허인회 기자)

서울 성북구 등 강북지역 아파트 단지의 모습 ⓒ연합뉴스

정부가 부동산 규제 전방위 완화에 나섰다. 고금리에 경기 침체 국면으로 들어가면서 부동산 시장이 급속히 얼어붙고 있는 데 따른 조치다.

국토교통부는 지난 3일 주택시장 연착륙을 위한 규제 완화 방안을 발표했다. 먼저 부동산 규제지역을 대폭 해제했다. 정부는 앞서 지난해 세 차례에 걸쳐 서울 전역과 경기 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명만 남겨두고 해제했다. 이번엔 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산을 제외하고 모두 규제지역을 풀었다.

규제지역이 해제되면서 강남 3구와 용산을 제외한 서울 전 지역과 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 지역에 완화된 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용된다. 규제지역으로 묶여 있을 때 50%로 적용되던 LTV가 70%로 상향 조정되고, 기존엔 대출을 받을 수 없었던 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.

분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 모두 해제됐다. 해제 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다. 그러나 최근 집값이 큰 폭으로 하락하면서 일부 지역에서는 분양가가 시세보다 높은 역전 현상도 일어났다

규제지역과 분양가 상한제 대상 지역에 대한 전매제한·실거주 의무도 대폭 완화한다. 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다.

국토부는 또 최대 12억원까지만 가능했던 중도금 대출 규제를 풀고, 이를 소급 적용하기로 했다. 1인당 5억원으로 제한한 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다. 이에 따라 오는 3월부터는 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

원희룡 국토교통부 장관(왼쪽)이 지난 3일 정부서울청사 브리핑실에서 국토교통부 새해 업무보고를 마치고 브리핑을 하고 있다. ⓒ연합뉴스

시장의 예상을 뛰어넘는 규제 완화 속에서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 남겨두기로 했다. 원희룡 국토부 장관은 "과거 비정상적인 시기에 도입된 규제를 정상화하는 차원"이라며 "DSR이 계속 작동하고 있어 투기 목적으로 주택을 매입하는 데 대해선 안전장치가 있다"고 말했다. DSR 규제는 상환해야 할 대출 원리금이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다.

이번 조치에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "단기적인 가시효과를 기대하기 어렵더라도 '규제완화를 통한 시장 정상화'라는 장기적인 정책 방향으로 긍정적"이라며 "시장 정상화를 먼저 적극적으로 시행하는 것으로 연착륙 방안은 자연스럽게 따라올 것"이라고 말했다.

다만 주택 매수심리가 단기간에 되살아나기는 쉽지 않을 전망이다. 집값은 떨어지고 있지만 금리가 너무 올라 대출을 통한 주택 구매 부담이 상당하기 때문이다. 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 변동금리는 올해 첫 영업일인 2일 기준으로 5.27~8.12% 수준이다. 5억원을 대출받아 집을 매수할 경우 매달 상환해야하는 원리금은 367만원(30년 만기, 8% 고정금리 기준)에 달한다.