무주택자 올해 '이렇게' 해라…급변하는 부동산 정책 활용법 (김인만 부동산연구소장)｜머니클라스

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

저 같은 경알못, 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(4일)의 키워드 먼저 보시죠. < '알아야 돈 버는' 2023년 부동산 제도 > 지난해 급격한 금리인상으로 거래가 끊기고 집값이 속절없이 폭락했죠. 그 하락 속도가 너무 빨라서 보다 못한 정부도 극약처방을 내놓았습니다. 내일부터 강남 3구와 용산구를 빼고 서울 전역의 부동산 규제가 풀립니다. 연초부터 휙휙 변하는 부동산 정책. 2023년 부동산 시장에는 어떤 변화가 있을지, 그럼 집값도 반등하게 될지. 오늘의 키워드 ''알아야 돈 버는' 2023년 부동산 제도' 가지고 알아보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전정복 해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

어제 뉴스 도배가 됐는데 서울 강남 3구와 용산구를 남겨놓고 다 푼다. 그러니까 문재인 정부 규제를 사실상 다 풀어버린 셈이네요?

[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 문재인 정부 5년 동안 했던 규제가 사실상 전면 해제가 됐다라고 볼 수가 있는데요. 다 풀었는데 이제 남겨둔 게 강남 3구하고 용산구만 남겨뒀습니다. '너희들은 아직은 순서가 아니야, 다음에 풀어줄게'라고 했기 때문에 그래프 보시다시피, 보이시죠? 이런 지역들만 남겨두고, 핵심 지역입니다. 그래서 안 풀어주는 게 아니라 한 번에 다 풀어주면 안 되니까 다음에 풀어주겠다는 의미인데 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 다 풀어주고요. 이번에 내용이 여기서 끝이 나는 게 아니라 분양가상한지역도 손을 보겠다고 하는데요. 분양가상한제 규제지역으로 지정이 되면 실거주 요건이 들어가거든요, 2~5년. 그것도 없어지게 되고요. 전매제한 같은 경우도 8년에서 10년. 최장 10년까지 적용되는 게 수도권 지역은 3년으로 줄어들기 때문에. 또 중도금 대출도 되죠. 굉장히 많은 도움이 되는데 저는 그런 생각이 들어요. 딱 뉴스를 보니까 둔촌주공 생각이 났어요. 둔촌주공이 1월 3일 어제부터 계약이 됐거든요. 둔촌주공 계약 당첨되신 분들이 고민이 뭐냐 하면 중도금 대출이 안 나온다, 전용 84는. 실거주 요건 2년에 8년 동안 전매제한이 걸리는데 '내가 이걸 계약을 해야 될까, 말아야 될까' 고민이 굉장히 많았는데요. 어제 이 뉴스를 딱 보고 고민이 다 해결이 됐다라고 합니다. '계약해야겠다.' 그래서 제가 아시는 분 중에 고민하시는 분이 있어서 제가 어제 이 뉴스를 전달을 해 드렸더니 고맙다고 커피쿠폰을 또 선물로 주시더라고요. 그래서 국토부 덕분에 커피까지 얻어먹었는데 이렇게 계약을 앞둔 분들이거나 좀 용기를 내셔야 되는 분들한테는 희망이 되는 것 같습니다.]

[앵커]

분명히 희망이 되는 거고. 약간 비판 여론도 있지만 그건 뒤에 짚어보기로 하고요. 다주택자 혜택이 많아진 것 같아요, 보니까.

[김인만/부동산연구소장 : 아무래도 집값이 오를 때는 다주택자들이 집값 상승의 주범이 됐기 때문에 규제가 집중이 될 수밖에 없는데요. 규제지역에서 풀리면 대폭 혜택이 늘어나는데 대출, 세금, 전매제한 모두 다 늘어나는데요. 하나씩 보시면서 제가 설명을 드리겠습니다. 대출 같은 경우는 이제 규제지역에서 풀리게 되면 집값의 60%까지 대출이 되고요. 무주택자들은 70%, 생애 최초는 80%까지 대출이 됩니다. 그래서 대출 걱정하지 말고 집 사도 된다는 시그널을 주고 있고요. 취득세도 중과세가 폐지가 됩니다. 2주택이 되면 취득세가 8%가 적용이 됐는데 중과세가 폐지가 되니까 1~3%가 되고요. 3주택자들은 12%가 적용이 됐는데 8%로 완화가 되기 때문에 집 살 때 내는 취득세 부담 가지지 마라라는 신호를 주고 있고요. 팔 때 또 세금을 내잖아요, 양도세. 양도세가 부담스러워서 양도세 다 내고 나면 남는 게 뭐가 있냐, 걱정하시는 분들을 위해서 양도세도 폐지가 됩니다. 그래서 규제가 많이 해제가 되기 때문에 정부 입장에서는 대출 풀어주고 세금 다 풀어줄 테니까 제발 집 좀 사줘, 분양권도 전매할 수 있게 해 줄게라는 신호를 주고 있습니다.]

[앵커]

그러니까 꽤 센 극약처방이라고 말을 하는데 조금 논평을 해 주신다면 그러니까 투기과열, 나중에 뒷감당 어떻게 할 거냐 이런 말도 있는데 그거에 대해서는 어떻게 보세요?

[김인만/부동산연구소장 : 지금 나중에 뒷감당 걱정할 상황이 아니고요. 집값이 너무 빠르게 떨어지고 있기 때문에 일단 경착륙. 이게 집값을 살리겠다는 것이 아니고요. 서서히 안정을 시키고 싶은데 최근 3개월 동안 하락 속도가 너무 빠르기 때문에 이거는 문제다, 우리 국가 경제에 큰 영향을 줄 수 있고 금융시장까지도 흔들릴 수 있기 때문에 경착륙을, 그러니까 빠르게 하락하는 것을 막기 위한 특단의 대책이라고 이해를 하시면 될 것 같고요. 물론 나중에, 지금 당장은 아닐 겁니다마는 나중에 이게 판이 깔리고 금리가 안정이 되고 사고 싶어 하는 마음이 들 때는 내가 그런 마음이 들면 너도 나도 사고 싶을 때가 온단 말이에요. 그럴 때 사람들이 몰리면, 수요가 유입이 되면 집값이 더 이상 반등을 할 수도 있는데 아마 그때 되면 또 정부가 빠르게 또 규제를 하지 않을까 싶습니다.]

[앵커]

그러니까 예측 가능한 비판이었는데 그걸 감수하고서라도 지금 상황을 빨리 진정시켜야 된다. 그러면 중요한 건 또 이겁니다. 무주택자나 실수요자에 대한 어떤 정책도 있습니까?

[김인만/부동산연구소장 : 무주택자들에 대한 정책은 지금 꾸준히 나오고 있고요. 이번이 아니더라도 작년이죠. 12월달에도 대책이 발표가 됐는데 여러 가지가 많이 나왔습니다. 올해 2023년부터 변경되는 무주택자들을 위한 혜택이 있는데요. 저는 대상이 안 됩니다.]

[앵커]

미혼…

[김인만/부동산연구소장 : 만 19~39세. 청년들, 미혼청년을 위한 특별공급, 청년들이 소외가 됐거든요. 청약을 할 때 가점점수로 하는데 만 30세부터 무주택 기간이 인정이 되는데 청년들은 시작도 하지 않고 점수가 안 나오는 부작용이 있기 때문에 이게 나눔형 특별공급 유형에 대해서는 15% 정도는 청년들한테 우선 배정을 해 주겠다. 그래서 저는 청년들한테 희망이 되지 않을까 생각이 들고요. 무순위 청약. 그러니까 부적격 당첨이거나 부적격으로 계약을 못 하게 되거나 포기하신 물량이 나오면 기존에는 거주하시는 분들에 대해서만 혜택을 줬는데 당첨 기회를 줬는데 거주 요건도 폐지가 되고요. 이거 저는 마음에 듭니다, 청년들을 위해서. 가점 추첨물량을 조절을 하는데요. 전용 84 이하. 그러니까 중소형 아파트들은 아무래도 청년들은 큰 평수 하기는 부담스럽잖아요. 그래서 전용 85제곱미터 이하 물량에 대해서는 기존에는 가점 100%. 그러니까 점수가 안 되면 아예 대상이 안 됐는데 지금은 추첨을 60%까지 해 주겠다. 그러니까 뺑뺑이잖아요.]

[앵커]

지원해 볼 수 있게.

[김인만/부동산연구소장 : 청년들은 점수가 안 되면 아예 도전이 안 됐는데 이거는 그냥 뺑뺑이이기 때문에 충분히 운이 좋으면 될 수도 있는 거고요. 대신 초과물량, 85 초과물량에 대해서는 좀 능력이 되는 기성세대들한테 기회를 주기 위해서 추첨 물량을 좀 줄였습니다. 20%를 줄였기 때문에 저는 이 밸런스 자체는 괜찮은 것 같습니다.]

[앵커]

오히려 1인 가구도 느낄고 하니까 청년들에게는 84제곱미터 이하도 좋을 것 같네요. 그러니까 아까 말씀대로 '경착륙을 막겠다, 그러니까 바닥에 쿵 하는 걸 막겠다'는 게 지금 정부의 중점적인 상황인데. 이런 정책으로 집값안정 아니면 더 나아가서 반등. 어떻게 좀 예측하세요. 가능할까요?

[김인만/부동산연구소장 : 반등까지는 좀 어려울 것 같고요. 물론 반등도 소폭 반등은 가능할 수는 있습니다. 다주택자들이나 집주인 입장에서는 사실 희망이 없었거든요. 도대체 금리는 언제 안정이 되고 '나는 어떻게 해야 돼'라고 했는데 규제가 풀리는 걸 보면 희망을 찾고 있고요. 설사 안 풀렸던 강남 3구나 용산구 지역들도 아마 조금만 기다리면 '다음에는 내 순서겠다'라는 희망을 가지고 있기 때문에 매물을 회수한다든지 가격을 좀 조정하는 영향이 있을 수도 있고요. 계약을 앞둔 실수요자들도 용기를 한번 내볼 수도 있는데 관건은 말씀하신 것처럼 큰 폭의 반등이 있으려면 굳이 지금 안 사도 되는 분들까지 이런 분들이 유입이 돼야 되는데 사실 그분들은 쉽지 않습니다. 최근에 설문조사가 하나 있었는데요. 서울 거주자들의 81.5%가 '올해 집값이 떨어질 것이다'라고 예측을 했는데 왜 그러냐라고 물어보니까 이유가 세 가지인데요. 첫 번째는 금리, 금리가 너무 높다. 두 번째는 경기침체 우려, 경제가 너무 좋지 않다. 세 번째는 여전히 가격이 높다라고 이야기를 주고 있기 때문에 금리가 안정이 되고요. 인하로 돌아서게 되고. 가격이 지금보다 더 많이 떨어져야만 기다리던 매수 대기자들이 많이 유입이 될 것 같습니다.]

[앵커]

대출이 아무리 문턱이 낮아진다 해도 금리가 여전히 높기 때문에.

[김인만/부동산연구소장 : 대출 아무리 풀어줘도 대출이자 감당하기도 어렵고요. 아직 DSR 규제, 총부채원리금상환 규제도 남아 있기 때문에 사실 그림의 떡이라고 할 수 있습니다.]

[앵커]

이제 소장님을 비롯해서 많은 전문가들이 아무튼 올해 집값이 계속 떨어질 거다, 이렇게 보고 계신데 이 시기에 내 집 마련을 하고 싶은 사람들 주목을 할 수밖에 없어요. 무주택자들은 언제 사야 될까요? 아니면 바닥이 언제로 예측되세요? 어떻게 좀 조언을 해 주신다면.

[김인만/부동산연구소장 : 굉장히 어려운 이야기인데요. 우리가 미래를 타임머신 타고 갈 수도 없는 건데. 과거 사례를 보고 몇 가지 짐작을 할 수 있는데요. 바닥 가까이 왔다라는 시그널을 본다면 미분양이 전국적으로 한 10만 호 정도. 서울, 수도권에서 3만 호 정도의 미분양이 나오고요. 가격이 계속 떨어지지는 않습니다. 고점 대비 30~50% 정도 떨어지면 어느 정도 멈추거든요. 기다리던 대기 수요들이 들어오기 때문에 이 정도를 보고 있고요. 강남이 조정대상지역이 풀리고 가장 마지막에 나오는 규제가 5년간 양도세 면제 카드가 지금 남아 있거든요. 그 카드가 나오면 이제 정부가 더 이상 내놓을 카드는 없다라고 생각하고 바닥 가까이 왔고 우리가 시그널을 본다면 그러니까 통계를 본다면 거래량을 좀 주목할 필요가 있어요. 집값이 떨어지더라도, 같이 떨어지더라도 거래량이 줄어들면서 떨어질 수도 있고요. 거래량이 늘어나면서 떨어질 수도 있는데 거래량이 줄어들면서 떨어지는 게 침체기가 되고요. 거래량이 늘어나면서 가격은 떨어지는 게 불황기인데 그 불황기가 지나면 회복기로 들어가거든요. 그러니까 같은 가격이 떨어지더라도 거래량이 늘어난다면 회복기로 진입될 때가 머지 않았다라고 생각하시면 될 것 같습니다.]

[앵커]

거래량을 뉴스에서 나오면 '거래량이 어떻다, 어떻다' 나오면 그거 흘려듣지 말고 잘 살펴봐야…

[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 거래량 추이를 예의주시를 해야 될 것 같습니다.]

[앵커]

인터넷에서도 쉽게 찾아볼 수 있으니까.

[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 인터넷에서 쉽게 찾아보고요. JTBC 뉴스 봐도 잘 나오지 않을까…]

[앵커]

알겠습니다. 좀 여유를 갖고 바닥 신호를 기다려봐도 되겠다.

[김인만/부동산연구소장 : 급하지 않은 분들은 기다리셔도 되고요. 실수요자들 있잖아요. 부모님 봉양이라든지 자녀 교육이라든지 이렇게 필요하신 분들이라면 무작정 기다릴 수는 없기 때문에 고점 대비 30% 정도 조정이 되고요.]

[앵커]

고점 대비 30% 정도.

[김인만/부동산연구소장 : 30% 이상은 조정이 됐으면 좋을 것 같고 일단 내가 사려는 지역이 규제지역은 해제가 돼야겠죠. 규제지역이 해제가 되고 금리는 멈추는 걸 보고 들어가시는 게 좋을 것 같습니다.]

[앵커]

고점 대비 30% 정도. 알겠습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산연구소장과 얘기 나눠봤습니다. 고맙습니다.