주택 거래 숨통 기대감 속… DSR 규제로 시장 반등은 미지수

정부, 부동산 시장 연착륙 유도
둔촌주공 재건축 전매제한 8년→1년
전매제한 남은 주택 대해선 소급적용
주택 소유자에도 무순위 청약 허용
전국 규제지역 6개월 만에 서울 4곳만
전문가 “전매 주택 매각 등 퇴로 열려
고금리·경기침체 겹쳐 급반전 힘들 듯”
국토부, 업무보고서 전세사기 대책 발표
GTX 적기 추진·준공영제 노선 확대 등
수도권 광역 교통망 서비스 확충도 나서

국토교통부가 3일 윤석열 대통령에게 보고한 2023년 주요업무 추진계획은 가파른 금리 인상에 따른 부동산 거래 절벽 등으로 부동산 시장이 경착륙 위기에 빠지자 규제를 해소해 시장에 활력을 불어넣겠다는 의도로 풀이된다. 시장에서는 이번 조치로 주택 거래에 다소 숨통이 트일 것이라는 기대감을 드러냈다. 그러나 얼어붙은 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 것이란 평가도 적지 않다. 금리 급등으로 가계의 이자 상환 부담이 커진 데다 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 기준으로 삼은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전히 남아있기 때문이다.

정부가 주택 시장 경착륙을 막기 위해 규제지역을 대거 해제한다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역이 규제지역에 풀릴 전망이다. 사진은 3일 서울 성북구 등 강북지역 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

◆강남 3구·용산에만 남은 규제

국토부는 전날 주거정책심의위원회를 열고 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제하기로 결정했다. 앞서 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 이뤄진 추가 해제다. 이에 따라 강남 3구와 용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 ‘3중 규제’ 지역으로 남고, 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다. 윤석열정부의 규제지역 해제는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다. 불과 6개월 만에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄었다.

정부가 이처럼 과감하게 규제지역을 푼 것은 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전하고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓였기 때문이다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(2022년 9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 각각 하락했다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 오는 5일 0시부터 효력이 발생한다. 이에 더해 정부는 규제지역 제도 자체를 개선하는 방안도 마련할 예정이다.

분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 모두 해제됐다. 해제 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.

분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다. 그러나 최근 집값이 큰 폭으로 하락하면서 일부 지역에서는 분양가가 시세보다 높은 역전 현상도 일어났다. 정부는 의무적으로 분양가 상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 상한제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해서는 주택법 개정이 필요하다.

◆전매제한·실거주 의무도 완화

정부는 규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화한다. 국토부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

전매제한 완화는 법 개정 없이 시행령 개정으로 가능하다. 국토부는 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아있다면, 소급적용받을 수 있다고 밝혔다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 거주 이전이 제약되고, 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다. 지금은 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년이다. 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안인데, 법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용받을 수 있다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)의 경우 기존에는 전매제한이 8년이었는데, 1년으로 줄어든다. 실거주 2년 의무도 사라지게 된다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습. 연합뉴스

주택 소유자도 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약 신청이 가능해진다. 현재는 본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약 취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청 가능해 미계약 물량을 해소하는 데 어려움이 있었다.

건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 사업 단계별로 주택도시보증공사(HUG) PF(프로젝트파이낸싱)대출 보증을 신설·확대한다. 착공 전 단계에서는 브리지론에서 본 PF대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 확대(올해 10조원)하고, 금리·심사요건 등도 개선한다.

전문가들은 이번 조치로 주택시장에 다소 숨통이 트일 것으로 내다보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전매제한 완화로 장기간 매각이 어려웠던 주택들이 환금성 제약에서 자유로워졌고, 실거주 의무 폐지로 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다”고 말했다.

하지만 DSR 규제 적용 등으로 당장 시장 분위기를 반전시키기 어려울 것이란 평가도 적지 않다. DSR 규제는 상환해야 할 대출 원리금이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다. 현재 1억원 초과 대출자를 대상으로 DSR 40%(제2금융권 50%) 규제가 적용된다. 김주현 금융위원장은 이와 관련해 지난해 12월 기자들과 만나 부동산 규제 완화에도 DSR는 현재 완화 대상이 아니라고 선을 그은 바 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “(이번 규제 완화가) 고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과를 낼 수 있겠지만 시장이 반등할지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 밝혔다.

원희룡 국토교통부 장관이 3일 서울 여의도 주택도시보증공사(HUG) 서울서부관리센터에서 전세사기 관련 간담회를 하고 있다. 국토교통부 제공

◆임차인, 임대인 정보 확인 권리 강화… 은행엔 확정일자 조회권한 부여 방침

국토교통부 업무보고에는 전세사기를 근절하기 위한 대책도 담겼다.

국토부는 최근 증가하는 악질적 전세사기에 대응해 ‘전세사기 대응 전담 조직’을 통한 피해 예방 및 피해자 지원에 역량을 집중하기로 했다. 이 조직은 지난해 12월30일 구성됐다.

피해예방을 위해 안심전세 앱도 이달 내 출시해 전세계약 시 확인해야 할 체크리스트, 시세정보(매월 업데이트) 등을 한눈에 확인하고 전세금 반환 보증가입 가능 여부도 확인할 수 있도록 할 계획이다. 임차인이 임대차계약 체결 전에 임대인의 선순위 권리관계와 납세증명서를 확인할 권리를 부여할 수 있도록 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 또 은행에 확정일자 조회권한을 부여할 방침이다. 전입신고 효력 발생(익일) 전에 임대인이 임차인 몰래 담보대출을 받아 은행의 채권(근저당권)이 임차인의 대항력보다 우선하게 되는 피해사례를 막기 위해서다.

전세사기 피해자에 대해서는 국토부·법무부 합동 법률지원 TF를 통해 HUG(주택도시보증공사) 보증금 반환 심사기간을 단축하고, 무료 법률·금융상담 등을 지원한다. 전세피해 지원센터 추가 설치, 주택도시기금 1%대 긴급지원 대출 착수, 임시거처 확대(28개소→100개소) 등을 통해 피해자 지원·보호를 확대한다. 긴급지원 대출한도는 가구당 1억6000만원, 금리는 연 1% 수준에 최대 10년이다.

3일 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터에 위치한 악성임대인(속칭 '빌라왕' 등) 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. 뉴스1

단속도 강화한다. 범정부 전세사기 특별단속 결과를 다음달 중 발표하고, 경찰청과 상시 공조체계를 유지할 계획이다.

국토부는 교통망 확충 계획도 공개했다. 수도권 출퇴근 시간을 30분대로 대폭 단축하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 기존 사업 적기 개통·착공을 추진한다. 경기 파주 운정역에서 서울 삼성역을 거쳐 화성 동탄역까지 82.1㎞ 구간을 잇는 GTX-A는 2024년 상반기 수서∼동탄 구간부터 순차적으로 개통한다. 2024년 하반기에는 운정∼서울역 구간을 개통하고, 2025년 하반기 전 구간을 개통할 예정이다. 삼성역은 2028년 연결된다.

인천과 남양주까지 수도권을 동서로 관통하는 GTX-B와 경기 양주와 수원을 연결하는 GTX-C도 조속히 착공할 방침이다. GTX-B는 내년 상반기 재정 구간부터 단계적으로 착공하고, GTX-C는 우선협상대상자와 협상을 거쳐 올해 상반기 실시협약을 체결해 하반기 착공한다. GTX 연장과 D·E·F 등 추가 노선에 대해서는 노선별 추진방안을 오는 6월까지 수립해 국가 계획에 반영하고, 예비타당성조사를 추진한다.

국토부는 대곡소사선과 별내선 등 수도권 광역철도를 개통하고, 서울지하철 5호선 연장도 추진한다.

우상규 기자 skwoo@segye.com