[수요광장] 한국경제 최대 리스크 부동산 침체-집값 반등의 핵심 4대 변수

몇달새 금리가 뛰고 집값이 곤두박질할지 그 누구도 예측하지 못했을 것이다. 2023년 새해는 경제적으로 매우 힘들고 어려운 한해가 될것으로 내다 보고 있다. 지난해 무역적자가 472억달러(약60조원)나 됐다. 외환위기 직전인 1996년의 종전 최고치(206억 2000만 달러)의 두배를 넘었다. 2023년 한국경제의 최대 리스크(Risk)는 부동산 하락 침체일 것이다. 2023년 경제성장률 전망치가 1%대 후반이지만 실제적 체감수치는 훨씬 더 낮아질 것으로 본다.

영국의 주간지 이코노미스트는 지난해 한국 부동산 가액이 GDP의 5배로, 일본의 부동산 거품 정점(5.4배) 때와 같이 매우 위험한 수준으로 지적했다. 장기저성장으로 소득이 정체되고 가계부채도 GDP대비 105% 수준에 이르렀다. 인구감소로 연 4만 가구 주택 수요가 감소되고, 전체 인구대비 1인 가구 비율도 30%를 넘어 포화단계이다. 선진국은 전체 자산에서 금융자산 비중이 높은 반면, 우리나라는 부동산에 과도하게 집중되어 있는 실정이다. 집값 반등의 4대 주요 변수는 금리, 전세, 미분양, 주택구입 부담지수로 요약된다.

첫 번째 변수는 금리 변동이다. 미국의 기준금리는 현재 4.5% 한국은 3.25%이다. 새해에 미국은 5%까지, 한국은 3.5%에서 3.75%까지 상승할 것으로 본다. 미국의 물가는 5%, 한국은 3.5% 수준으로 올해 금리 인하를 시작하기는 어려울 것으로 예상된다. 따라서 현재의 고금리는 상당기간 지속될 것이다. 집값은 2년간 30% 이상 하락후 장기 불황으로 영끌족 대책이 절실히 요구되고 있다. 서울의 주택가격이 2020∼2021년은 저금리로 상승했다고 본다. 부동산 시장은 “금리 앞에 장사 없다”는 말이 있다. 미국 금리가 내년 고점을 찍고 하락할 가능성이 있다. 미국의 금리 인하가 부동산의 반등 신호탄이 될 것으로 본다.

두 번째, 세번째 변수는 미분양과 전세매물 변동이다. 집값 반등의 또 다른 전제 조건은 미분양 감소이다. 분양이 본격적으로 감소하고 전세 매물 부족 현상이 나타나면 부동산 시장은 하락세에서 상승세로 전환하는 신호로 해석할 수 있다. 2016∼2018년은 적정주택의 공급 부족으로 서울의 주택가격이 올랐다. 정부가 미분양 위험수위로 판단하는 6만2000가구를 조만간 뛰어 넘을 것으로 전망된다. 따라서 시장중심의 과감하고 혁신적인 부동산 추가 규제 완화 속도를 높여야할 것이다.

네 번째 변수는 주택 구입 부담지수 변동이다. 주택 구입 부담지수로 내 집 마련의 적기를 판단할 수 있다. 주택 구입 부담지수는 중위 소득 가구가 표준 대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수이다. 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 의미다. 가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있는 중요한 지수이다. 2004년 조사 이후 주택 구입 부담지수 평균은 126이며 2008년 164.8을 정점으로 하락, 2015년 83.7까지 내려갔다. 서울의 주택 구입 부담지수가 130∼140 정도까지 내려갈 때 내집 마련을 위해 주택 구입을 적극 고려하면 될 것이다. 반등하는 시기에는 거래량이 분기별 반기별로 터지는 시점이 있다. 무주택자는 이때 매수해야 안전하다. 지난해 2분기 주택 구입 부담지수가 204로 나타났다. 집 주인은 지금 주택을 팔면 손해다. 비용을 줄여 하락장을 버텨내야 한다.

정부는 부동산 연착륙을 위해 연초부터 규제를 대폭 풀어나가겠다는 방침을 밝혔다. 신속 과감한 규제 완화같은 수요 정책도 중요하지만 보다 혁신적인 공급정책을 적극적으로 펼쳐 나가야할 것이다. 골드만삭스의 50개국 장기성장 보고서에 한국의 경제성장률은 2040년대 0.8%, 2060년대 -0.1% 수준으로 예상하고 있다. 향후 총체적 난국을 막기 위해서는 인구감소를 막고 과학기술이 주도하는 스마트 4차 산업의 경쟁우위 확보전략이 필수적이다.안병석 지속가능경영컨설팅 대표