전문가들 “다주택자 수요 의존···자칫 집값 롤러코스터”

투자·갈아타기 수요에 초점
현금 없는 무주택자 진입 장벽
“청약 제한 풀어 미분양 소진”
금리 정책 따라 투기과열 우려

국토교통부가 부동산 규제 완화를 주요 내용으로 윤석열 대통령에게 올해 업무계획을 보고한 3일 서울 남산에서 한 시민이 밀집된 아파트를 내려다보고 있다. 성동훈 기자

정부가 3일 내놓은 부동산 규제 완화 대책은 무주택 실수요자보다는 금리의 영향을 적게 받는 현금 보유·유주택자의 구매력에 기댄 정책으로 보인다. 대출 없이는 내 집 마련이 어려운 무주택 실거주보다는 투자 수요 및 갈아타기 수요에 초점을 맞춘 대책이라는 평가가 나오고 있다. 하지만 자금 여력이 풍부한 사람들의 진입 문턱이 낮아짐에 따라 향후 부동산으로 투자가 집중될 수 있다는 우려도 제기된다. 금리 인상 속도가 늦춰지는 등 향후 금융환경에 변화가 있을 경우 집값이 재빠르게 상승세로 돌아서는 등 집값이 롤러코스터를 탈 가능성도 배제하기 어렵다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이날 “금리 인상 랠리가 마무리되면 이번 정책효과와 맞물려 급매물 중심의 거래가 예상되지만 시장의 반등 여부는 경기침체 변수가 남아있는 만큼 좀 더 지켜봐야 한다”고 분석했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “금리의 영향을 상대적으로 덜 받는 다주택자도 주택시장에 참여할 수 있도록 다주택자에 집중됐던 규제를 완화하고, 부동산시장이 과열되지 않도록 임대사업자 제도를 일부 부활하는 등 법령 개정 없이 할 수 있는 정책을 전방위적으로 조정한 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면 완화되는 대출, 세금 등의 정책과 맞물려 거래가 소폭 증가할 수 있고 일부 지역은 수요가 집중될 가능성도 있다”고 전망했다.

무순위 청약자격이 지역 조건에 이어 무주택 요건까지 폐지되면서 다주택자도 분양시장에 뛰어들 수 있는 환경이 조성됨에 따라 현재의 미분양 소진에는 도움이 될 것으로 내다봤다. 김 수석위원은 “올해도 고금리·고비용으로 주택거래와 청약시장이 어두울 전망이지만 시장의 연착륙에는 도움이 될 것으로 판단된다”고 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “자본 여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요의 진입을 기대할 만하다”면서 “다만 이로 인한 큰 폭의 미분양 감소는 한계가 있고, 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차익기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷해질 것”이라고 전망했다. 이와 함께 분양권 전매 거래 시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 것으로 봤다.

하지만 빠른 규제 완화에 따른 우려의 목소리도 있다. 박근혜 정부 당시 시장 냉각을 막기 위해 전방위로 취했던 규제 완화는 금융환경이 급변한 문재인 정부에서 부동산 과열로 이어지는 단초가 됐다.

심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 “올해 하반기 들어 금리가 다시 인하될 경우 현재의 규제 해제로 집값이 빠르게 예전 가격으로 올라갈 가능성도 있다”고 분석했다. 심 교수는 “규제를 풀면 시장에 매물이 늘어나고, 투기 수요도 발생할 수밖에 없다”고 덧붙였다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com