모든 주택서 중도금 대출 가능… 세제·대출·청약 다 풀었다 [부동산 대못 뽑혔다]

10% 계약금이면 분양매수 가능
분상제 주택 실거주 의무 없애기로
청약 당첨자 기존주택 처분의무 폐지
그린벨트 해제권 지자체에 적극 이양

모든 주택서 중도금 대출 가능… 세제·대출·청약 다

정부의 부동산 연착륙 대책으로 분양시장에 숨통이 트일 전망이다. 미분양발 건설업계 줄도산 우려에 분양 관련 규제가 대폭 완화돼 공급은 늘고 매매수요가 살아날 것이란 관측이 나오고 있다. 분양가와 상관없이 중도금대출이 허용돼 계약금만으로도 신규물량 소화가 가능해지는 등 전방위 규제완화로 주택 수요심리가 일정부분 개선될 것으로 예상된다.

■중도금대출 폐지·전매제한 기간 단축

3일 국토교통부는 신년 업무보고에서 강도 높은 부동산 가격 안정책을 내놓았다. 지난해 6월 이후 3차례 주거정책심의위원회를 연달아 개최하며 규제지역을 대폭 해제했지만, 하락폭 심화로 부동산 경착륙 우려가 높아지자 파격적인 대책을 추진키로 했다.

우선 중도금대출 보증 제한을 폐지한다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증은 분양가 12억원 이하 주택에 대해 인당 5억원 한도로 가능하다. 앞으로는 분양가와 상관없이 중도금 전액을 대출받을 수 있다. 통상적으로 계약금은 10~20% 선이다. 40~50%의 중도금을 대출받은 후 입주 때 분양가 절반 수준에서 전세를 받아 잔금을 내면 계약금만으로 갭투자가 가능한 셈이다.

HUG 내규 사항으로 오는 3월 이내에 시행될 예정이다.

업계 관계자는 "중도금 대출은 주택담보인정비율(LTV) 내에서 설정되고 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않는다. 이론상 계약금만 가지고 갭투자(전세를 낀 매수)가 가능할 수 있다"고 말했다.

전매제한은 대폭 완화된다. 새 주택 분양 시 규제지역·분양가 등에 따라 수도권 최대 10년, 지방 최대 4년까지 적용되는 전매제한 기간을 수도권 최대 3년, 지방 최대 1년으로 줄인다. 분양부터 입주까지 통상적으로 3년가량 소요되는 것을 감안하면 입주 전 분양권 매매가 활발해지는 기폭제가 될 것으로 보인다. 오는 3월 시행령을 개정해 도입할 예정이며, 전매제한 기간이 남은 경우 소급적용한다.

수도권 분양가상한제 주택 등에 대한 실거주 의무를 폐지한다. 현행 실거주 의무는 수도권 분상제 주택 및 분상제 지역 공공재개발사업 주택에 대해 2~5년간 부과된다. 주택법 개정사항으로 개정 시 소급적용한다. 단 법 개정에 앞서 분상제 지역 해제로 실거주 의무 해제지가 늘어날 전망이며 이 경우에는 소급되지 않는다.

1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분의무를 없앤다. 현재는 수도권·광역시·부동산 규제지역 등에서 1주택자 추첨제 청약에 당첨 시 기존 보유주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 한다. 시행규칙 개정을 거쳐 상반기 중 시행할 계획이다.

미분양 물량에 대한 무순위 청약을 유주택자도 허용한다. 지난 2021년 5월 이후 무순위 청약은 무주택자만 가능하도록 제한해 현재 미계약 물량 해소에 어려움을 겪고 있는 상황을 개선하기 위해서다. 앞으로 계약취소 등으로 인한 이른바 '줍줍' 청약을 다주택자도 신청할 수 있다. 시행규칙을 개정해 오는 2월 적용한다.

■미분양 해소 기대감 고조

국토부는 공공주택 공급을 늘리고 규제지역은 해제한다. 공공주택 100만가구 공급을 본격화하기 위해 50만가구가 예정된 공공분양주택의 정책브랜드를 '뉴:홈'으로 정하고 청년층 34만가구, 중장년층 16만가구를 공급한다. 지난해 말 공고된 첫번째 사전청약에 이어 두번째 사전청약이 오는 7월 실시될 예정이다. 또 공공임대 50만가구를 연 10만가구씩 공급해 다양한 주거선택지를 제공키로 했다. 그린벨트 해제권한은 지방자치단체에 적극 이양한다. 현행 30만㎡에서 100만㎡까지 지자체 재량으로 개발제한구역 해제가 가능토록 추진키로 했다. 국토부 관계자는 "개발제한구역 해제 시 지자체 소관이더라도 국토부가 공익 목적에 맞는지 등을 확인하도록 돼 있다"며 "난개발은 없도록 할 것"이라고 말했다.

강남·서초·송파·용산구를 제외한 전국의 부동산 규제지역과 민간택지 분양가상한제도 해제된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양시장 규제가 대거 풀렸다"며 "지난해 11월 기준 전국 미분양 주택 수가 5만8000가구를 돌파하는 등 급증세에 있는 미분양 해결을 위한 대책으로 보인다"고 분석했다.