[이슈체크] 금리상승 멈춰도 집값 반등 기대 어렵다?

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 이현철 아파트사이클연구소장 

부동산 시장의 경착률 우려가 높습니다. 매수세가 살아나지 않기 때문이죠. 정부는 부동산 규제를 속속 완화하고 있지만 수요가 살아날지 의문입니다. 주택경기동향을 연구하는 이현철 아파트사이클연구소장 모시고 부동산 시장의 현주소를 짚어보겠습니다. 

[앵커] 

집값이 계속 떨어졌어요. 작년 말까지 큰 폭으로 하락했는데 제일 문제 되는 게 영끌족들입니다. 빚내서 집 산 분들. 지금 견디기 어려운 상황에 몰리고 있는 거죠? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

영끌하신 분들이 가장 어려운 부분이 생활비에서 차지하는 비중이 원리금이라고 하죠? 이게 비중이 커지는 부분인 거죠. 원래는 한 20% 정도 차지했다면 지금은 거의 월급의 50~60%를 차지할 정도로 많은 원리금을 부담해야 하는 그런 상황에 내몰리게 된 거죠. 그렇게 되면 필수적으로 써야 할 돈 이외에 나머지는 쓰기 어려운 상황. 그리고 그게 집값이라도 오르고 있으면 이런 고통은 어느 정도 감내할 수 있는데 지금은 집값도 떨어지고 있기 때문에 열심히 일해서 돈 벌어도 내가 뭐 하는데 돈을 쓰고 있나 이런 의문이나 걱정, 이런 회의감들이 들만한 상황에 내몰리고 있죠. 

[앵커] 

보니까 주택담보대출 신용도가 낮은 분들 있잖아요. 최고 금리가 벌써 연 8%를 넘었다고 하니까. 정말 이자부담이 늘어났어요. 집값이 정말 계속 떨어지고 있어서 답답한 상황인데. 자 그러면 지금 주택경기동향을 연구하시는 분인데 아파트 가격 사이클, 사이클 상으로 순환으로 볼 때 지금 현재 가격이 순환상 어느 시점입니까? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

하락 초반에 들어갔다고 보시면 됩니다. 2022년 같은 경우가 시기별로 보면 정체기로 보면 됩니다. 상승을 멈추고 하락 전환하기 위해서 추세를 전환하는 시점이거든요. 그때 일어나는 시장 참여자들의 전통적 행태가 집을 가진 사람은 집을 안 팔아요. 그다음에 그동안 상승장에서 쫓아가서 샀던 매수자들이 매수행위를 멈추는 거거든요. 그래서 나타나는 결과가 거래절벽입니다. 거래가 없다는 건 손뼉이 마주치지 않는다는 거예요. 사지도 않고 팔지도 않는다는 얘기입니다. 그러니까 아직까지 그러면 매도자는 왜 안 파냐? 상승에 대한 기대치가 남아있어요. 그게 바로 정체기에 나타나는 전통적 전형적 형태이죠. 

[앵커] 

작년이 정체기여서 그랬는데 그러면.. 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

작년 후반부터 빠르게 하락장으로 진입하고 있습니다. 그 원인은 금리가 굉장히 가파르게 치솟았기 때문에 매도자들의 심리가. 그니까 전체적으로 꺾이지는 않았지만 일부 빠르게 꺾인 분들. 집 팔아야 할 사람들이 급하게 급매를 내놓게 되는 상황으로 연결되는 거죠. 

[앵커] 

그럼 많은 분들이 이 하락기의 초기 정도라면 그동안 버틴 분들 있잖아요. 버틴 분들이 버티기 어려워서 내놓을 수밖에 없는 상황이 온다 그런 얘긴가요? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

그렇죠. 그러니까 뭐냐면 시장이 주도자가 중요하거든요. 상승장에서는 매도장 우위의 시장이라 하죠. 매도자, 집을 가진 사람들이 쥐고 있어요. 매도자들이 호가를 올리고 버티기만 하면 나중에 좀 거래가 정체되더라도 매수자들이 쫓아와서 집을 샀거든요. 그럼 신고가가 터지면서 폭등현상이 일어나는데 하락장으로 가면 매수가 우위 시장으로 넘어갑니다. 매수자들이 힘을 가진단 얘기죠. 지금은 정체기에서 매도자들이 버티는 이유가 상승장에서 버티면 매수자가 쫓아왔기 때문에 지금도 그런 상황으로 연결될 거라 기대하면서 버티는 건데 매수자들이 이제 쫓아가지 않는 거죠. 매수자들이 쫓아가지 않고 버티면서 이제 버티던 매도자들, 그중에 이탈자들이 생기는 거죠. 

[앵커] 

이탈자라는 건 팔 수밖에 없는 사람이죠? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

그렇죠. 빠르게 팔아야 하니까. 근데 살 사람이 없으니까 가격을 조금 낮추면 안 팔리는 거죠. 그래서 급급매로 내놔서 팔리는 현상. 그래서 지금 보면 아파트의 실거래가들이 급락하는데 거래 건수는 많지 않은 현상이 벌어지고 있는 거예요. 근데 여기서 이런 현상이 조금 더 지나면 매수자들은 굳이 집을 빨리 살 필요가 없고, 매도자들은 버티고 있으면 이길 줄 알았는데 끝까지 매수자들이 버티는 행위가 연결되니까 매도자들 중에 이탈자가 많이 생기는 거죠. 그러면 거래량은 좀 늘 수 있습니다. 그런데 상승으로 가는 게 아니고 하락거래들이 많이 일어나는 거죠. 

[앵커] 

앞으로 그런 하락 거래가 많이 늘어날 것 같습니까? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

네 그렇습니다. 지금은 정부가 규제를 좀 많이 풀어주고 있잖아요. 그러니까 살 사람들은 사라. 옥죄었던 규제를 풀어주면서 살 수 있는 사람 사라 이렇게 만들어놓으면. 그래도 밑에서 기다리고 있는데 그 기다리는 가격대의 매물을 내놓으면 거래가 일어나죠. 그렇게 되면 거래량이 늘어나면서 하락거래만 늘어나는. 그게 본격적으로 하락장으로 진입하는 거죠. 

[앵커] 

그러면 정부의 규제 완화가 살 수 있는 사람들에게 사라는 건데 그게 시장의 분위기를 돌려놓는 건 안된다는 얘긴가요? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

규제를 어떻게 풀어주느냐가 달라요. 세게, 한꺼번에 많이 풀어주면 시장을 돌릴 수 있습니다. 그런데 지금 정부가 규제 풀어주는 모습 형태를 보면 한꺼번에 풀어주지 않고 있거든요. 굉장히 조절을 심도 있게 하는 중입니다. 첫 번째는 지방 규제를 풀어주고, 지방을 풀어주면서 경기도도 일부 지역을 살짝 풀어주고. 외곽 지역을. 그러고 나서 반응이 없으니까 경기도를 풀어줬죠. 그리고 최근에 취득세 완화라든지 중과를 살짝 풀어주고. 또 완전히 풀어주진 않았어요 중과를 약간 완화시켜 줬죠. 그리고 양도세 중과도 한시적으로 배제했던 걸 연장했습니다. 이런 식으로 조절하고 최근에 나타난 규제 해제지역이 서울 지역을 풀어준다는 얘기. 이렇게 서울도 다 풀어주는 게 아니라 

[앵커] 

강남 3구 빼고 한다는 거 아니에요? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

그렇죠. 그런 지역을 남겨놓고 단계적으로 시장의 반응을 보면서 풀어주고 있기 때문에 시장을 상승으로 돌리기에는 지금의 금리 인상 효과가 크게 나타나고 있다. 

[앵커] 

거래는 조금 늘어날 가능성은 언제 거래가 이뤄질까요? 왜냐면 시장에 거래는 좀 일어나야 할 텐데. 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

이제 앞으로 거래는 조금씩 늘어날 가능성이 있습니다. 지금은 급매물들이 거래되고 호가도 많이 낮아진 지역이 많이 생겼거든요. 그럼 매수자 입장에서 저 정도 가격이면 한번 들어가서 살만하겠다. 이런 느낌이 나는 가격대거든요. 그런데 그전에는 무주택자 위주로 규제를 풀어줬기 때문에 무주택자는 그래도 시장의 전망을 보자면 다주택자보다는 무주택자들이 조금 더 부정적이거든요. 그래서 부정적 사람에게 규제를 풀어줘 봤자 효과가 없으니까 다주택자들 풀어줘야 거래가 생기는 거죠. 그래서 정부가 다주택자들의 규제를 서서히 조금씩 완화시켜주고 있는 측면이 있죠. 

[앵커] 

그럼 무주택자 중에서 집이 필요한 실수요자들은 아직은 매수 타이밍이 아닙니까? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

사실 본인들이 더 잘 알 겁니다. 왜냐면 집값이 상승할 때는 집을 가진 사람이 월등히 유리하죠. 집값이 안 오르기 시작하면 우리나라는 세계적으로 유례없는 전세라는 임차제도가 있거든요. 그럼 집값이 오르지 않는 상황이면 뭐가 문제냐면 주거비용만 발생하거든요. 수익은 발생하지 않거든요. 그럼 비용 측면으로 봤을 때 어떤 게 유리한 포지션이냐. 이걸 따져봐야 하는 거죠. 근데 우리나라에만 있는 전세제도는 월등하게 유리합니다. 예를 들면 10억 매매를 들어가면 전세는 한 6억이면 들어가거든요. 이게 둘 다 주거비용으로 따졌을 때 10억이 들어가고 6억이 들어가는 거예요. 그러니까 임차 비용이 월등히 유리하죠. 이게 집값이 안 오른다는 전제 하에 비교하는 건데 집값이 떨어지는 상황이면 또 다르죠. 10억짜리 집이 8억이 되었다 그러면 이 사람 주거비용이 벌써 2억이 날아가는 거죠 주거비용 빼고도. 근데 임차로 들어간 6억은 안전하거든요. 그대로 있단 말이죠. 그러니까 하락기에 가장 좋은 주거 포지션은 임차예요. 특히 전세가유리하고 지금은 금리인상 때문에 약간 월세 선호현상이 생겼지만 금리인상이 멈추고 나면 전세가 또 월등히 유리한 상황이 되는 거죠. 

[앵커] 

일단 현재 상황에서는 사는 것보다 전세나 월세를 많이 선택할 가능성이 있다 이거네요. 요즘 사는 사람이 없으니까 미분양도 굉장히 빠른 속도로 늘고 있던데 위험한 상황이에요? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

네. 미분양이 왜 생기는 지를 알면 편한데. 상승장에서는 분양을 하는 물건이 상대적으로 싼 물건이에요. 처음에는 비싸게 느껴지는 물건이 있을지라도 시간 지나면 옆동네의 구축 아파트 가격이 올라가잖아요. 오름으로 인해서 제자리에 잇는 분양 아파트는 상대적으로 싼 느낌이 되는 거죠 상대적으로. 그래서 잘 팔리는 겁니다. 그리고 정부가 분양가 상한제를 적용했잖아요. 분양가 상한제 적용된 아파트는 로또 아파트가 되면서 그걸 분양받기만 하면 시세차익이 그냥 앉은자리에서 생기는 상황이었는데 이렇게 하락장으로 넘어가면서 생기는 일이 분양가가 상대적으로 지금쯤은 쌀 수 있는데 앞으로 1, 2년 지나면 주변 아파트 가격이 떨어지잖아요. 상대적으로 비싼 가격이 되는 거죠. 그래서 지금 당장 좀 싸더라도 향후 2~3년 후를 보면 이게 결코 싼 가격이 아니다. 이렇게 생각하는 사람들이 청약에 적극적이지 않게 되는 거죠. 그러면서 청약을 안 넣는 사람이 많아지고 경쟁률이 낮아지면 당첨된 사람들이 옛날에는 당첨되기만 하면 바로 계약했는데 요즘은 당첨되고도 계약 안 하는 상황으로 연결되는 거죠. 그래서 나오는 게 미계약분, 줍줍으로 연결되다가 그것도 안 팔리면 미분양이 늘어나는 거죠. 지금 지방부터 하락이 시작되었잖아요. 하락이 본격적으로 시작되는 지역은 미분양이 급속도로 늘고 있고, 상대적으로 하락 시기가 늦게 진행된 서울 수도권도 미분양이 서서히 늘어나고 있다. 

[앵커] 

그러면 정부 대책에 따라 달라지겠지만 사이클 상 미연준도 금리 인상 어느 정도 2, 3차례 더 하고 나면 멈추거나 그럴 거 아닙니까. 그러면 집값이 반등하는 사이클 언제쯤 기대할 수 있을까요? 

[이현철 아파트사이클연구소장] 

사실 금리 때문에 반등한다고 생각하는 건 조금 생각을 더 해봐야 하지 않을까 생각됩니다. 예를 들어 반대로 생각하면 상승장 때가 저금리 때문에 상승장이었다고 진단을 많이 했잖아요. 그럼 만약 상승장에서 저금리가 멈췄으면 바로 하락하느냐? 그건 아니죠. 그러니까 뭐냐면 추세가 정해져 있는 것을, 특히 대중심리라고 하죠. 대중심리가 한 방향으로 쏠리면 그 방향을 바꾸려면 엄청난 에너지가 필요하거든요. 우리 운동법칙에 관성 법칙이라는 게 있잖아요. 관성 법칙은 한 방향으로 운동하면 그 방향을 돌리려면 가려는 방향보다 더 큰 운동 에너지가 있어야 방향을 돌리는 거예요. 사회 현상도 마찬가지로 하락하는 걸 상승으로 전환하려면 멈추는 정도에서 끝나면 안 돼요. 금리가 강하게 인하가 되거나 이 정도여야 반등이 나올까 이 정도인데 상승을 멈췄다고 해서 반등이 온다, 이렇게 진단하면 시장을 아예 잘못 이해한 거죠. 

[앵커] 

반등이나 회복을 빠른 시일 내에 하기는 어렵다 이렇게 정리하면 되겠네요. 급락하고 있는 부동산시장 전망 잘 들어봤습니다. 지금까지 이현철 아파트사이클연구소장이었습니다.

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